«Российской газеты»
Покупка доли земельного участка в ипотеку
Земельный участок находится в долевой собственности у меня и моего друга. Хочу выкупить у него долю (друг не против) по программе семейная ипотека на участок и строительство на нем с подрядной организацией. Все банки с такими программами отказались кредитовать долю участка. Как правильно оформить договор купли-продажи и провести сделку, чтобы все-таки получить ипотеку?
В силу ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Согласно ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации.
Необходимо также обратить внимание, что в соответствии со ст. 163 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по общему правилу, договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ и п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В силу ст. 64.2 Закона об ипотеке, если строительство жилого дома на земельном участке осуществляется за счет кредитных средств, земельный участок считается находящимся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности на строящийся жилой дом, если иное не предусмотрено законом или договором.
На практике банк может потребовать одновременно с подписанием кредитного договора на строительство жилого дома оформить договор об ипотеке земельного участка.
Согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита для строительства жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами, оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Таким образом, в настоящем случае рекомендуется первоначально выкупить долю у друга, заключив нотариально удостоверенный договор купли-продажи, и стать единоличным собственником земельного участка после осуществления государственной регистрации, а впоследствии заключать договор ипотеки на строительство жилого дома.