Покупка бизнеса не у владельца, а у арендатора

Если покупатель ведет переговоры по приобретению помещения вместе с необходимым оборудованием с арендатором, то покупатель должен запросить все необходимые документы непосредственно у арендатора. У арендатора имеются договорные отношения с собственником здания.

Для того чтобы покупателю получить в аренду помещение вместе с оборудованием, ему необходимо запросить для начала у арендатора копии следующих документов:

1. Договор аренды между собственником и арендатором.

2. Свидетельство о праве собственности на здание или выписку из ЕГРН.

Нужно обратить внимание на срок действия договора, заключенного между собственником здания и арендатором. Если между ними был заключен долгосрочный договор, то он должен был быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Для того чтобы так называемому покупателю получить право вести деятельность в данном помещении и получить право собственности на оборудование и прочее имущество, находящееся в помещении, необходимо:

1. Заключить трехстороннее дополнительное соглашение о замене стороны договора, т.е. о замене арендатора. Это дополнительное соглашение должен подписать выбывающий арендатор, новый арендатор, а также собственник. В данном дополнительном соглашении необходимо обговорить нюансы сделки, например, до какого момента арендатор обязуется полностью погасить задолженность по арендной плате или иную задолженность, с какого момента новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора. Также необходимо урегулировать сроки оплаты коммунальных и эксплуатационных расходов. Если по договору арендатором был уплачен обеспечительный взнос, то об этом необходимо также упомянуть в дополнительном соглашении.

Как вариант, новый арендатор и выбывающий арендатор могут заключить отдельное соглашение об обязанности нового арендатора компенсировать выбывающему арендатору сумму обеспечительного платежа. В этом случае в дополнительном соглашении о замене стороны должно быть обговорено, что сумма обеспечительного платежа не возвращается выбывающему арендатору, а закрепляется за новым арендатором.

Нужно иметь в виду, что если был заключен долгосрочный договор аренды, то дополнительное соглашение о замене стороны вступит в законную силу только после его государственной регистрации в установленном законом порядке.

2. Заключить в соответствии с положениями гл. 30 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи товара. Необходимо составить опись товара, оборудования или иного имущества, находящегося в помещении пекарни, которые выбывающий арендатор передает новому арендатору, и оценить стоимость вышеуказанного имущества, а также их техническое и внешнее состояние на момент оформления описи. Передача имущества должна быть оформлена актом приема-передачи.

3. Выбывающий арендатор, в свою очередь, за уступку своих прав и обязанностей по договору аренды может потребовать соответствующей денежной компенсации, что также оформляется отдельным соглашением. Желательно в одном таком соглашении обговорить все коммерческие условия сделки, в том числе условие о компенсации новым арендатором обеспечительного платежа и иные условия.

Очень важна хронология заключения сделок. Первым делом лучше заключить соглашение о коммерческих условиях сделки, где очень четко прописать предмет договора. То есть в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения предстоящей сделки, то она обязана компенсировать другой стороне убытки или иные штрафные санкции, прописанные в данном соглашении.

Нужно также понимать, что для совершения подобной сделки необходимо будет согласие собственника, ведь стороны могут договориться о сделке, а собственник не даст согласие на такую сделку, тогда и сделки никакой быть не может.

После заключения соглашения желательно одновременно заключить дополнительное соглашение о замене стороны договора, т.е. уступки прав и обязанностей выбывающего арендатора, а также договор купли-продажи имущества.

Дополнительное соглашение о замене стороны договора аренды должно быть заключено с полным соблюдением положений ст. 388–390 Гражданского кодекса РФ.