Аренда квартиры с участием несовершеннолетних

В данном случае я бы хотела отметить правовые последствия заключенной сделки, о которой говорит автор.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Поскольку дети не обладают самостоятельностью в решении вопросов распоряжения имуществом, извлечения доходов от сделок с принадлежащим им имуществом, то имущество, составляющее собственность несовершеннолетних, находится в управлении их родителей, усыновителей, опекунов или попечителей.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе сдаче его внаем (в аренду) (п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», далее – Закон об опеке и попечительстве).

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 37 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

Таким образом, родителям детей в рассматриваемом случае требовалось получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства не только на заключение договора аренды долей в праве собственности в квартире, которые принадлежат этим несовершеннолетним, но и на распоряжение доходами, полученными от сдачи этого имущества в аренду (т.е. арендной платой). А этого сделано не было.

В сфере осуществления имущественных прав несовершеннолетних граждан их родители и усыновители приравнены к опекунам и попечителям.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в мотивировочной части решения от 15.08.2007 № ГКПИ07-737, где указывается, что на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка распространяются правила о необходимости получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Учитывается и позиция Конституционного Суда РФ (постановление от 29.06.2004 № 13-П), согласно которой приоритетными для применения признаны нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений (§ 1.9 разд. 2 Методических рекомендаций по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка, утвержденных письмом Минпросвещения России от 23.12.2021 № 07-7890).

Согласно п. 1 ст. 65 СК РФ родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность нарушения прав и законных интересов в случае совершения родителями умышленных или неосторожных действий в отношении недвижимого имущества детей и полученного от его использования дохода.

Согласно п. 2 ст. 64 СК РФ родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.

Таким представителем может стать социальный работник, общественный инспектор, утвержденный в установленном порядке и полномочный оказать необходимую помощь.

Поскольку разрешение (включая обязательные указания) органа опеки и попечительства должно быть предварительным, соответственно, оно выступает непременным условием действительности совершаемой сделки, действия в отношении имущества несовершеннолетнего (§ 5.4 разд. 1 Методических рекомендаций по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка).

Согласно ч. 4 ст. 21 Закона об опеке и попечительстве при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Таким образом, совершение сделки без предварительного разрешения органа опеки и попечительства влечет недействительность сделки в части распоряжения недвижимым имуществом несовершеннолетних (п. 2 ст. 168 и ст. 174.1 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 26 Закона об опеке и попечительстве опекуны и попечители отвечают за вред, причиненный по их вине личности или имуществу подопечного, в соответствии с предусмотренными гражданским законодательством правилами об ответственности за причинение вреда. Такая ответственность регламентирована гл. 59 ГК РФ («Обязательства вследствие причинения вреда»).

При обнаружении ненадлежащего исполнения опекуном или попечителем обязанностей по охране имущества подопечного и управлению имуществом подопечного (порча, ненадлежащее хранение имущества, расходование имущества не по назначению, совершение действий, повлекших за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, и другое) орган опеки и попечительства обязан составить об этом акт и предъявить требование к опекуну или попечителю о возмещении убытков, причиненных подопечному (ч. 3 ст. 26 Закона об опеке и попечительстве).

Кроме этого, возвращаясь к конкретной ситуации, действующим законодательством для заключения сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних предусмотрена обязательная нотариальная форма (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Следовательно, договор аренды квартиры, доли в праве собственности которой принадлежат несовершеннолетним детям, должен быть заключен с соблюдением обязательной нотариальной формы. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение (ст. 163 ГК РФ).

Скорее всего, автором вопроса договор аренды квартиры был заключен в простой письменной форме, без обращения сторон договора к нотариусу, поскольку нотариус без предварительного согласия органа опеки и попечительства на распоряжение недвижимостью детей не стал бы удостоверять договор аренды этой недвижимости.

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным в силу закона, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка – это сделка, которая недействительна независимо от признания ее таковой судом, она недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Последствия недействительности сделки заключаются в необходимости для каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).