Оформление ипотеки и собственности на квартиру на разных людей

Question

Каким образом при покупке вторичного жилья в ипотеку можно оформить ипотеку на одного человека, а собственность на квартиру - на другого?

Answer 1

Заключение договора ипотеки по предложенному автором вопроса варианту не представляет сложности.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Согласно описанной в вопросе ситуации гражданин А берет в банке кредит, чтобы оплатить покупку жилья, которое перейдет в собственность гражданину Б.

Для реализации описанной схемы заключается кредитный трехсторонний договор, по которому банк (займодавец, кредитор, залогодержатель) предоставляет гражданину А (заемщику, должнику) кредит на покупку жилья, право собственности на которое возникает у гражданина Б (залогодателю), а гражданин Б (залогодатель), в свою очередь, передает жилье под залог банку до исполнения гражданином А своих обязательств по возврату кредита. 

Можно заключить два договора:

1) кредитный договор «Банк – гражданин А»;

2) договор ипотеки (залога) «Банк – гражданин Б».

Учитывая, что гражданин Б связан с риском неисполнения гражданином А своих обязательств по возврату кредита, в результате чего Б может лишиться жилья, в договорах следует предусмотреть как сам риск, так и механизм возмещения гражданином А ущерба, причиненного Б в виде лишения жилья.

Банку безразлично, кто платит, главное, что кредит вернут, а если не вернут, то взыскание может быть обращено на заложенное жилье.