Тонкости покупки жилья в рассрочку

Из текста вопроса следует, что государственная регистрация перехода права собственности на дом к покупателю (автору вопроса) произведена не была; стало быть, на данный момент договор до конца не исполнен ни покупателем (поскольку определенная часть покупной цены пока не выплачена), ни продавцом (поскольку проданное имущество не передано в собственность покупателю, как того требует положение п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Помимо прочего, надлежащее исполнение — это исполнение надлежащему лицу: если, в частности, покупатель обязан уплатить обусловленную договором цену за проданное ему имущество, то он обязан уплатить ее самому продавцу, а не соседу, другу или родственнику продавца. Равным образом, если продавец дома заключил договор с конкретным покупателем, то именно этому покупателю он и обязан передать право собственности на проданное имущество. Таким образом, те действия продавца дома, о которых идет речь в вопросе, будут нарушением принципа надлежащего исполнения обязательств, закрепленного в ст. 309 ГК РФ.

Далее, согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В данной ситуации мы видим попытку именно такого одностороннего отказа со стороны продавца, поскольку речь идет о его и только его решении, не согласованном с покупателем.

При этом не могут приниматься во внимание никакие возможные ссылки продавца на семейные отношения покупателя. В случае зарегистрированного брака у супругов возникает общность имущества (включая имущественные требования) независимо от того, на имя кого из супругов имущество приобретено (п. 2 ст. 34 СК РФ), и это при определенных обстоятельствах могло бы дать продавцу повод для заявлений, подобных тем, что он сделал в данной ситуации. Однако, как следует из вопроса, в зарегистрированном браке покупатель дома на момент заключения договора не состоял, поэтому ни о какой общности имущества покупателя с его бывшей сожительницей речи быть не может. К договору, заключенному автором вопроса, его сожительница не имеет никакого отношения, по этому договору у нее не возникло никаких прав и обязанностей, поэтому передача права собственности сожительнице в данном случае не может считаться надлежащим исполнением договора купли-продажи.

Какие меры воздействия на продавца есть у покупателя в данной ситуации? Прежде всего следует упомянуть положение ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Данное требование может быть заявлено в том случае, если сторонами не подписан акт приема-передачи дома (поскольку недвижимое имущество считается переданным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если же дом фактически передан и акт приема-передачи подписан сторонами, но государственная регистрация перехода права собственности не произведена по обстоятельствам, зависящим от продавца, то покупатель имеет право предъявить иск о государственной регистрации перехода права собственности на проданное имущество (п. 3 ст. 551 ГК РФ, см. также п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Как следует из указанного разъяснения высших судебных инстанций, требования о передаче недвижимости и о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю при необходимости могут быть соединены в одном исковом заявлении.