«Российской газеты»
Расторжение договора на аренду жилого помещения
Снимаем квартиру пять лет. Договор есть, был заключен на год с 31 марта 2013 г. по 31 марта 2014 г., с тех пор ничего не меняли, просто проживали на тех же условиях. Договор, насколько мне известно, пролонгируется автоматически на тот же срок. Оплата по договору была наличными. Хозяйка просит нас съехать, но до окончания договора еще долго. В наших интересах остаться еще на три месяца. Если она обратится в суд с требованием нас выселить и аргументирует это тем, что мы не платим (хотя оплата вносится ежемесячно в срок). По коммунальным платежам – показания счетчиков мы ей сообщаем каждый месяц, она сама платит. Как доказать, что мы исправно вносили платежи, если мы перестали это фиксировать еще в 2013 году?
К возникшим отношениям применяются положения закона о найме жилого помещения, согласно которым собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу ст. 674 Гражданского кодекса РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Таким образом, учитывая, что указанный вами договор заключен сроком на 12 месяцев, наличествовала необходимость государственной регистрации возникающего обременения права собственности. Иными словами, в течение месяца после подписания договора найма сторонам договора необходимо было обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию (Росреестр) с заявлением о регистрации обременения в виде договора найма.
В вашем случае было допущено нарушение закона, обязывающего нанимателя и наймодателя зарегистрировать обременение, в связи с чем, договор найма является оспоримой сделкой, т.е. может быть признан судом недействительным.
В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Принимая во внимание, что судебное разбирательство о выселении, которое может инициировать собственник квартиры, может занять около трех месяцев (два месяца – предусмотренный законом срок разбирательства в суде общей юрисдикции и один месяц на вступление судебного решения в законную силу), необходимых вам для проживания, в качестве средств защиты можно использовать обстоятельства, связанные с отсутствием регистрации обременения и недействительностью сделки. Бремя доказывания оснований для выселения нанимателя из жилого помещения лежит на истце, т.е. в данном случае на собственнике квартиры. Вам же придется доказывать, что вы вносили оплату собственнику квартиры за проживание в ней в установленном размере и в должный срок.
Таким образом, может возникнуть ситуация, при которой вы вправе ссылаться на недействительность договора найма ввиду отсутствия его регистрации, а также на недоказанность факта вашего проживания в указанной квартире в течение обозначенного срока, как следствие, на отсутствие у вас обязанности вносить платежи за такое проживание в установленном договором размере. Напротив, собственник квартиры будет обосновывать необходимость вашего выселения в связи с отсутствием подтверждения внесения платежей и взыскания образовавшейся денежной задолженности.
Помимо этого вы не лишены возможности выбрать и иную тактику защиты: согласившись с фактом проживания в жилом помещении, можно попробовать избежать материальной ответственности, подтвердив добросовестное исполнение обязательств по договору найма свидетельскими показаниями и иными доказательствами.