Разрешение на строительство некапитального строения

Автор вопроса не указал, на каком правовом основании заказчику принадлежит земельный участок, на котором планируется разместить некапитальное сооружение: на праве собственности или же муниципальный земельный участок взят заказчиком в аренду у местной администрации?

По вопросу возведения любых строений на муниципальной земле (независимо от капитальности или некапитальности строений) арендатору надо будет уточнять в местной администрации, которая самостоятельно утверждает требования к возведению объектов некапитального строительства на муниципальной земле, а также знакомиться с условиями договора аренды конкретного земельного участка, учитывать его целевое использование.

Если же земельный участок находится в собственности заказчика, то в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).

Далее, чтобы определить, какие нормы и правила строительства объектов применять, надо четко понимать разницу между понятиями «объект капитального строительства» и «некапитальное сооружение».

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, далее – ГрК РФ).

Признаки некапитального строения, сооружения перечислены в п. 10.2 ст. 1 Грк РФ – это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Принимая во внимание положения ст. 130 ГК РФ, некапитальные строения и сооружения, являясь объектами строительства, объектами недвижимости не являются.

Кадастровый инженер может помочь определить тип сооружения, а также отнести его к капитальному или некапитальному строению, которое не подлежит постановке на кадастровый учет, поскольку оно не является объектом недвижимости.

Кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет (п. 2 ч. 2 ст. 29.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

Следует учитывать, что в отношении некапитальных строений и сооружений не осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на них (п. 19 ч. 1 ст. 26 и ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Все случаи, когда не требуется получать разрешение на строительство, перечислены в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, в том числе выдача разрешения на строительство не требуется:

- в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (п. 2  ч. 17 ст. 51 ГрК РФ);

- в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

При этом ГрК РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных.

Разъяснение по данному вопросу было сделано в письме Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования».

В этом письме Росреестр указал со ссылкой на ст. 2 и ч. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и сложившуюся судебную практику Верховного Суда РФ, что «объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения».

Также Росреестр конкретизировал цель создания зданий и сооружений вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.

При этом, по мнению Росреестра, «не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами (так, при наличии на земельном участке здания торгового центра в качестве основного объекта не может считаться объектом вспомогательного использования другой объект с аналогичным назначением и разрешенным использованием, к примеру являющееся объектом капитального строительства здание магазина, имеющее меньшие в сравнении со зданием торгового центра параметры, расположенное на этом же земельном участке)» (п. 1 вышеуказанного письма).

Минстроем России согласована следующая позиция (письмо от 16.03.2020 № 9394-ДВ/08):

«Учитывая, что под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования <…>

согласно частям 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;

в этой связи допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Как указывает автор вопроса, в рассматриваемом случае временное сооружение планируется возвести из морских контейнеров, в которых хотели бы разместить кафе с производственной частью (доготовка) и торговые павильоны.

Подтвердить некапитальность этих сооружений с признаками вспомогательного использования автору вопроса поможет вступивший в силу с 1 сентября 2020 г. национальный стандарт РФ ГОСТ 58759-2019 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения», утвержденный приказом Росстандарта от 12.12.2019 № 1389-ст (далее – ГОСТ 58759-2019).

В п. 3.2 ГОСТ 58759-2019 мобильные здания и сооружения по типу мобильности подразделяются на: контейнерные и сборно-разборные.

Мобильное сооружение контейнерного типа – это то, которое состоит из одного блок-контейнера полной заводской готовности, передислоцируемое на любых пригодных транспортных средствах, в том числе на собственной ходовой части (пп. 3 п. 4 ГОСТ 58759-2019).

Мобильное здание или сооружение сборно-разборного типа состоит из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации (пп. 4 п. 4 ГОСТ 58759-2019).

По функциональному использованию мобильные здания и сооружения ГОСТ 58759-2019 подразделяет на виды, в том числе:

- общественный вид (куда входят размещенные в таком мобильном сооружении магазин смешанной торговли (повседневного спроса), столовая (на сырье с выпечкой хлеба), пекарня) и

- вспомогательный вид (куда входят столовые: на полуфабрикатах (доготовочная), раздаточная, на сырье (заготовочная) (п. 3.4 ГОСТ 58759-2019).

Подводя итог вышеизложенному, собственник может возвести некапитальное строение (сооружение) на своем земельном участке и ему не потребуется получать  разрешения на строительство, а затем на ввод некапитального объекта в эксплуатацию.

Несмотря на то что для строительства объектов, перечисленных в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, не требуется разрешение на строительство, возведение этих объектов обязательно осуществляется с учетом требований градостроительного регламента.

Допустимость возведения таких объектов должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, с соблюдением предельных параметров разрешенного строительства, перечисленных в ст. 38 ГрК РФ (т.е. необходимо будет учитывать предельные отступы от границ участка до сооружения, максимальный процент застройки участка и т.д.).