«Российской газеты»
Уплата налога в случае продажи квартиры по договору переуступки
Оплатил квартиру в новостройке (по предварительному договору инвестирования) в 2012 году. Дом давно построен, но регистрация прав затягивается. Планирую продать эту квартиру по договору переуступки. Нужно ли будет платить налог, какой?
По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ, налоговая ставка на доходы физических лиц устанавливается в размере 13%, если иное не предусмотрено указанной статьей.
Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена вышеуказанная налоговая ставка, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных кодексом в конкретных случаях.
Так, согласно п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены ст. 220 НК РФ, в частности, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Согласно пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 млн руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тыс. руб.
Таким образом, согласно буквальному толкованию вышеуказанных норм закона при продаже указанных объектов недвижимости возможно уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на сумму доходов, полученных в том же налоговом периоде от реализации соответствующего недвижимого имущества, но не более чем на 1 млн руб., либо иного недвижимого или движимого имущества (за исключением ценных бумаг), но не более чем 250тыс. руб. Возможность уменьшения налогооблагаемой базы на сумму, вырученную непосредственно от реализации прав требования по вышеуказанным видам договоров, связанных с долевым строительством, т.е. имущественных прав, указанная норма не содержит.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В том же подпункте, в частности, уточняется, что при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
Таким образом, в случае уступки имущественных прав, предмет которых связан с инвестированием в долевое строительство, для целей налогообложения и расчета вышеуказанного налога вырученная от продажи (уступки) прав сумма может быть уменьшена на сумму, уплаченную по вашему договору за приобретаемые права. Сумма налога определяется путем произведения образовавшейся арифметической разницы и ставки налога в процентах, т.е. ее умножения на 13%.
Также следует иметь в виду, что, к сожалению, несмотря на давность владения принадлежащим вам имущественным правом, превышающим три года, положения пп. 17.1 ст. 217 НК РФ, освобождающие от налогообложения имущество, которым налогоплательщик – физическое лицо владело более указанного срока, на вас не распространяется, поскольку согласно буквальному содержанию нормы п. 2 ст. 38 НК РФ в целях регулирования правоотношений в налоговой сфере под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав, относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ, за исключением имущественных прав. Тем самым законодатель не предусмотрел возможность использовать данную налоговую льготу владельцам имущественных прав любого рода в общем смысле, если иное не предусмотрено специально в отношении отдельных видов прав.
Данный вывод подтверждается судебной практикой, в частности, в определениях от 18.11.2009 № 18-В09-63, от 29.01.2010 № 5-В10-5, от 04.08.2010 № 18-В10-53 Верховный Суд РФ разъяснил, что имущественное право в налоговых правоотношениях в силу указанной нормы п. 2 ст. 38 НК РФ к имуществу не относится, тогда как на имущественные права действие положений НК РФ о налоговых вычетах не распространяется.