Условия перезаключения договора социального найма

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.

Следовательно, несовершеннолетний до 14 лет имеет право проживать с любым из родителей, независимо от места регистрации по месту жительства.

Регистрация по месту жительства, которая подтверждает постоянное или преимущественное проживание граждан по конкретному адресу, предусмотрена Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Начнем с того, что брачные и внебрачные дети, как и кровные и усыновленные дети, по Семейному кодексу РФ имеют равные права по отношению к своим родителям.

В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ несовершеннолетний до 14 лет имеет право проживать с любым из родителей, независимо от места регистрации по месту жительства.

Однако следует учитывать, что Закон о приватизации содержит норму «несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно», означающую, что в случае автора вопроса несовершеннолетний ребенок должен не только обладать правом пользования жилым помещением (ст. 20 ГК РФ), но и проживать совместно с нанимателем приватизируемой квартиры. Внебрачная дочь в квартире не проживала.

Теперь о перезаключении договора социального найма.

Согласно ч. 2 ст. 82 жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Таким образом, принцип правопреемства применятся при определенных условиях, а именно права и обязанности нанимателя после его смерти переходят только:

1) к членам семьи нанимателя;

2) с согласия остальных членов семьи;

3) с согласия наймодателя.

Поэтому вдова брата, став нанимателем по договору социального найма, распорядилась квартирой по своему усмотрению, и никакого нарушения прав несовершеннолетней падчерицы ни при выборе нового нанимателя, ни при приватизации квартиры не было, и ничьего согласия для этого не требовалось.