Условия перезаключения договора социального найма

Question

У моего покойного брата есть внебрачная дочь, которую мой брат официально зарегистрировал как родную. Этот ребенок получал пенсию по потере кормильца в связи со смертью отца (моего брата), но не проживал с покойным в одной квартире. Мой покойный брат до смерти проживал в квартире, оформленной по договору социального найма. После смерти брата его жена переоформила договор социального найма квартиры на себя без согласия внебрачной дочери мужа. В последующем квартира была приватизирована женой брата на внучку. Внебрачная дочь моего покойного брата на момент смерти своего отца была несовершеннолетней. Она сама и ее законный представитель не давали согласия жене брата на перезаключение договора социального найма на себя. Является ли законным перезаключение договора социального найма на квартиру женой брата без получения согласия внебрачной дочери покойного?

Answer 1

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.

Следовательно, несовершеннолетний до 14 лет имеет право проживать с любым из родителей, независимо от места регистрации по месту жительства.

Регистрация по месту жительства, которая подтверждает постоянное или преимущественное проживание граждан по конкретному адресу, предусмотрена Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Начнем с того, что брачные и внебрачные дети, как и кровные и усыновленные дети, по Семейному кодексу РФ имеют равные права по отношению к своим родителям.

В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ несовершеннолетний до 14 лет имеет право проживать с любым из родителей, независимо от места регистрации по месту жительства.

Однако следует учитывать, что Закон о приватизации содержит норму «несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно», означающую, что в случае автора вопроса несовершеннолетний ребенок должен не только обладать правом пользования жилым помещением (ст. 20 ГК РФ), но и проживать совместно с нанимателем приватизируемой квартиры. Внебрачная дочь в квартире не проживала.

Теперь о перезаключении договора социального найма.

Согласно ч. 2 ст. 82 жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Таким образом, принцип правопреемства применятся при определенных условиях, а именно права и обязанности нанимателя после его смерти переходят только:

1) к членам семьи нанимателя;

2) с согласия остальных членов семьи;

3) с согласия наймодателя.

Поэтому вдова брата, став нанимателем по договору социального найма, распорядилась квартирой по своему усмотрению, и никакого нарушения прав несовершеннолетней падчерицы ни при выборе нового нанимателя, ни при приватизации квартиры не было, и ничьего согласия для этого не требовалось.