Приобретение заброшенного участка в СНТ

Question

Есть заброшенный около 10 лет участок в СНТ. По данным, которые предоставил председатель, хозяин не проживает с 2009 года. Участок не приватизирован, никакие документы на него выданы не были, кадастрового номера тоже нет. Как можно приобрести этот участок? Нужно ли погашать долги по членским взносам?

Answer 1

Информация о принадлежности земельного участка, изложенная в вопросе, очень противоречивая: указано, что есть хозяин, который не пользуется этим участком с 2009 года, но тут же написано, что документы на участок не выдавались. Если есть владелец участка, то тогда у него есть и правоустанавливающий или иной подтверждающий право на земельный участок документ, на основании которого данный участок был ему в свое время выделен. Тот факт, что участок не используется владельцем больше 10-ти лет, никак не влияет на его юридические правомочия как собственника.

Отсутствие у автора вопроса данных о собственнике и кадастровом номере участка совсем не означает, что у земельного участка нет собственника вообще.

Согласно ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) права на объекты недвижимости, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей. Следовательно, отсутствует обязанность владельца участка вносить сведения о нем в базу Росреестра.

Такой земельный участок может иметь статус ранее учтенный, т.е.:

• относится к участкам, учтенным до 1 марта 2008 г. (т.е.  до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности») или
• права на который зарегистрированы (и не прекращены) и которому присвоен условный (не кадастровый) номер.

Если кадастровый номер участка земли неизвестен, узнать его можно по адресу или условному номеру участка.

Если на публичной кадастровой карте земельный участок отсутствует, то это может означать, что участок не был в установленном законом порядке поставлен на государственный кадастровый учет или его правообладателем не было проведено межевание, поэтому у участка нет четко установленных границ.

На основании вышеизложенного, автору вопроса надо искать координаты владельца участка, которые он может получить у того же председателя СНТ, чтобы, связавшись с владельцем, обговорить вариант заключения гражданско-правовой сделки данного участка.

Заранее до сделки продавцу придется внести данные о себе как о правообладателе земельного участка в ЕГРН и зарегистрировать свое право собственности на него в Росреестре (ч. 4 ст. 1 Закона о регистрации).

Кроме председателя СНТ в поисках конкретного гражданина – правообладателя брошенного участка в СНТ вы можете обратиться с официальным заявлением, а также за консультациями и дальнейшими рекомендациями к инспекторам по муниципальному земельному контролю на территории того муниципального образования, где находится интересующий земельный участок.

В полномочия инспекторов как раз входит контроль за использованием земель, оформление прав на муниципальные земельные участки и организация заключения договоров с заявителями.

Где можно получить архивные копии документов на заброшенный земельный участок?

С целью выяснения владельца участка из архивов местных органов самоуправления можно получить архивные копии постановлений и актов о ранее учтенных земельных участках.

Также архивные копии документов на интересующий земельный участок можно получить в территориальных органах Росреестра, которые запрашивают их из государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (ГФДЗ).

Какие новые полномочия в поиске владельца заброшенного участка в СНТ появятся у органов местного самоуправления с июня 2021 года?

С 29 июня 2021 г. информация может быть получена на основании запросов местных органов самоуправления, уполномоченных управлять муниципальным имуществом

30 декабря 2020 г. был принят Федеральный закон № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о внесении изменений), который вступает в силу 29 июня 2021 г. На основании этого закона органы местного самоуправления получают дополнительные полномочия по выявлению правообладателей объектов недвижимости, чьи права не зарегистрированы в ЕГРН.

С 29 июня 2021 г. сбор сведений о подлежащих выявлению правообладателях будет осуществляться органами местного самоуправления, в том числе путем направления ими запросов в органы загса, органы ОВД, налоговые органы, а также нотариусу по месту открытия наследства (п. 3 ст. 5 Закона о внесении изменений).

Так что данные нормы Закона о внесении изменений помогут выявить органам местного самоуправления тех правообладателей заброшенных участков, которые «забыли» зарегистрировать свои права на земельные участки в Росреестре.

По вопросу погашения долгов по членским взносам предыдущего владельца участка в СНТ его новым владельцем

На основании закона долги по взносам в СНТ могут перейти к новому владельцу участка только в том случае, если он является наследником прежнего собственника. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).

В других случаях выдвигать требования к новому собственнику погасить долги предыдущего владельца участка правление СНТ не имеет право, за исключением, того случая, когда предыдущий и будущий владельцы участка договорились и оформили перевод долга предыдущего владельца по уплате взносов в СНТ на нового собственника участка.

В случае неуплаты членом СНТ членских и (или) целевых взносов товарищество в лице его председателя либо иного уполномоченного представителя вправе обратиться с иском в суд о взыскании взносов и пеней (ч. 4–5 ст. 5, ч. 10 ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Если долг по взносам у члена СНТ накопился за несколько лет, то взыскать денежные средства товариществу возможно (с учетом срока исковой давности) только за последние три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).