Продажа доли в квартире, принадлежащей родственникам

Доля в праве собственности может являться объектом сделки. Как и у любого другого собственника, вам принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности (в данном случае ваш отец) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Таким образом, вы, как продавец доли, обязаны известить в письменной форме своего отца – участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаете ее. Под посторонним лицом понимается любое лицо, не являющееся долевым собственником отчуждаемого имущества.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1), так и посредством почтового отправления.

Бесспорным подтверждением направления извещения другим участникам общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать свою долю постороннему лицу могут быть:

• свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
• выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения (п. 2.5 и 2.6 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № 03/16 от 28.03.2016).

Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами ст. 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи (п. 4.3 вышеуказанных Методических рекомендаций).

Если другой участник долевой собственности откажется от покупки или не приобретет продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество (в данном случае – в квартире) в течение месяца, то вы вправе продать свою долю любому лицу. В случае если другой участник долевой собственности в письменной форме откажется от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

В случае несоблюдения при возмездном отчуждении доли правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, так как получение согласия третьего лица (в данном случае – согласия вашего отца, как сособственника квартиры) необходимо в силу указания закона.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 2 июня 2016 г. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Не требуется нотариальное удостоверение только в том случае, если все участники общей долевой собственности принимают обоюдное решение совершить сделку, например, целиком продать всю квартиру третьим лицам.

Также хочу добавить, что на рынке недвижимости рыночная цена ваших 2/3 долей в праве собственности на квартиру, реализуемая самостоятельно, существенно ниже той рыночной цены, которую вы бы получили, вместе с отцом продав всю квартиру целиком и получив денежные средства соразмерно принадлежащей вам доли.