«Российской газеты»
Покупка квартиры у сестры
Исходя из вопроса, у вашей сестры имеется другое жилье, в котором она будет проживать, пока вы копите денежные средства на выплату разницы в цене. В данном случае можно порекомендовать следующие варианты оформления отношений.
1 вариант.
Если вы хотите официально оформить отношения с сестрой на период накопления денежных средств, то самый простой вариант – это заключение предварительного договора мены (порядок в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ см. ниже). При этом, учитывая, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, и тот факт, что в рассматриваемом случае основной договор мены подлежит нотариальному удостоверению (см. ниже), то предварительный договор мены также должен быть нотариально удостоверен.
При наступлении срока для заключения основного договора, который вы укажете в предварительном договоре, вы заключаете договор мены с доплатой разницы в цене и регистрируете переход прав собственности на квартиры в Росреестре. Учитывая, что доля на квартиру сестры принадлежит также ее несовершеннолетнему ребенку, то при совершении сделки с квартирой необходимо будет получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки от имени малолетнего (согласно ст. 28, 37, 60 Семейного кодекса РФ), а также нотариально удостоверить договор мены, согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в соответствии с которым сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. То есть в договоре мены квартир указываются все те существенные условия, которые предусмотрены для договора купли-продажи квартиры (см. ниже). При этом, поскольку квартиры неравноценные, то необходимо предусмотреть условие о доплате согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ.
Если у вас с сестрой доверительные отношения и вы не хотите заниматься оформлением документов, а также нет каких-то других препятствий, то можно пока не оформлять свои отношения, при этом вы ничего не потеряете. То есть вы проживаете в квартире сестры и копите нужную сумму, сдавая при этом свою квартиру. Когда накопите нужную сумму, заключаете с сестрой договор мены с доплатой разницы в цене. Следует отметить, что если вдруг отношения с сестрой разладятся или она передумает продавать/менять квартиру, то накопленные денежные средства все равно останутся у вас и ваша квартира также останется в вашей собственности. Однако, если вы заинтересованы в получении квартиры сестры вплоть до судебного порядка, тогда лучше оформить отношения официально.
Кроме этого, можно порекомендовать другие варианты, но они более сложные в оформлении.
2 вариант.
Если вы с вашей сестрой договорились о том, что право собственности на ее квартиру будет оформляться в настоящее время, тогда нужно сделать следующее.
1. Вы оформляете договор купли-продажи квартиры сестры с рассрочкой платежа, в котором предусматриваете цену продажи, порядок, сроки и размеры платежей (график платежей). Последним платежом должен быть предусмотрен платеж, равный цене вашей квартиры. При этом следует помнить, что в силу п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Таким образом, если вы не хотите, чтобы квартира находилась в залоге у сестры в силу закона, то в договоре необходимо прописать, что положения, предусмотренные вышеуказанными статьями, по настоящему договору купли-продажи не применяются.
В данном случае также необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства, а также нотариально удостоверить договор купли-продажи (см. выше).
Переход права собственности по договору купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации в Росреестре согласно ст. 551 ГК РФ.
2. Одновременно с договором купли-продажи квартиры сестры вы оформляете с сестрой предварительный договор купли-продажи вашей квартиры. Это необходимо для того, чтобы зафиксировать цену вашей квартиры, по которой сестра намерена ее купить, чтобы через 3,5 года не возникло каких-либо разногласий по цене. При этом предварительный договор купли-продажи квартиры должен содержать все существенные условия основного договора, в противном случае договор не будет считаться заключенным. Так, в предварительном договоре купли-продажи должны быть указаны предмет (описание квартиры), цена, перечень лиц, имеющих право проживать в указанной квартире (если лица обязуются сняться с регистрационного учета, то необходимо указать срок, в который они обязуются это сделать).
Кроме этого, в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
То есть в вашем случае вы можете указать конкретную дату, которая наступит через 3,5 года.
Следует отметить, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Предварительный договор купли-продажи вашей квартиры составляется в простой письменной форме согласно п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ. Обязательное нотариальное удостоверение в данном случае не требуется.
Предварительный договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации согласно разъяснениям в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
3. Через 3,5 года вы заключаете договор купли-продажи вашей квартиры.
4. К этому времени у вас должен остаться к оплате по договору купли-продажи квартиры вашей сестры платеж, равный стоимости вашей квартиры. Таким образом, одновременно с договором купли-продажи вашей квартиры вы заключаете соглашение о зачете встречных однородных требований в размере стоимости вашей квартиры. То есть вы должны своей сестре по договору купли-продажи ее квартиры последний платеж, равный стоимости вашей квартиры, а сестра должна вам оплатить по договору купли-продажи вашей квартиры. Следовательно, соглашением о зачете вы прекращаете обязательства по оплате по вышеуказанным договорам.
3 вариант.
Если вы с вашей сестрой договорились о том, что право собственности на ее квартиру будет оформляться через 3,5 года, тогда нужно сделать следующее.
1. Вы заключаете долгосрочный договор аренды квартиры вашей сестры с правом выкупа, в котором прописываете размер арендной платы в месяц в течение 3,5 лет (сумма разницы в цене, поделенная на 3,5 года с разбивкой по месяцам), а также сумму выкупа квартиры – это, например, будет стоимость вашей квартиры. Необходимо указать сроки оплаты, когда прекращается обязательство по внесению арендной платы и когда оплачивается выкупная стоимость. Необходимо также прописать порядок перехода права собственности на квартиру от сестры и ее несовершеннолетнего ребенка к вам (например, указать, что стороны обязуются по истечении определенного срока (например, после оплаты выкупной стоимости) подать заявления в Росреестр о переходе права собственности (от сестры лично и от имени ее ребенка) и о регистрации права собственности (от вас) и т.п.).
При заключении договора аренды с правом выкупа также необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства, а также нотариально удостоверить договор аренды с правом выкупа (см. выше).
Договор аренды подлежит в данном случае государственной регистрации в Росреестре.
2. Одновременно с договором аренды квартиры сестры с правом выкупа вы оформляете с сестрой предварительный договор купли-продажи вашей квартиры (порядок см. выше).
3. Через 3,5 года вы заключаете договор купли-продажи вашей квартиры.
4. Одновременно с договором купли-продажи вашей квартиры вы заключаете соглашение о зачете встречных однородных требований в размере стоимости вашей квартиры. То есть вы должны своей сестре по договору аренды ее квартиры выкупную стоимость, равную стоимости вашей квартиры, а сестра должна вам оплатить по договору купли-продажи вашей квартиры. Соглашением о зачете вы прекращаете обязательства по оплате по вышеуказанным договорам.
Следует также отметить, что если вы и ваша сестра имеете супругов, то при совершении сделок потребуется нотариальное согласие супругов согласно п. 3 ст. 35 СК РФ.
Для того чтобы не запутаться в юридических тонкостях при оформлении документов, рекомендую вам обратиться к профессиональным юристам.