Управляющая компания без расшифровки выставляет счета на оплату коммунальных услуг

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Часть 6 ст. 7 Закона наделяет участника долевого строительства правом предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Это касается не только конкретного помещения, но и имущества, входящего в состав общей долевой собственности собственников помещений в таком многоквартирном доме.

Заключение договора управления не прекращает гарантийных обязательств застройщика, а также не возлагает в безусловном порядке на управляющую организацию обязанность требовать, в том числе в судебном порядке,  устранения выявленных недостатков строительства.

В связи с этим собственникам необходимо обратиться в суд с иском к застройщику об обязании устранить выявленные нарушения. Поскольку отношения подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", необходимо соблюсти досудебный порядок разрешения спора, т.е. направить претензию.

Вероятнее всего, вопрос о подключении многоквартирного дома к сетям по постоянной схеме будет также предметом рассмотрения в рамках указанного судебного разбирательства.

Выбирая кредитную организацию для открытия расчетного счета и сбора средств от населения за жилищно-коммунальные услуги, управляющая организация самостоятельно несет риски, сопряженные с финансовой устойчивостью банка. Потребителям необходимо сохранять документы, подтверждающие произведенную оплату, за период не менее трех лет, что исключит возможность взыскания недополученных управляющей организацией средств.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

То есть, если вы действительно не принимали квартиру по акту приема-передачи, то обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг у вас не возникло. Однако данный факт вызывает сомнения в силу указания вами на зарегистрированное право собственности, что невозможно до момента подписания акта. Помимо этого, помещение передается не управляющей организацией, а застройщиком.

Относительного договора управления поясняем, что согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Таким образом, договор может быть заключенным вне зависимости от подписания его вами и иметь для всех собственников обязательную силу. Возможно, на момент подписания собственниками договора управления вами квартира получена не была и (или) право на нее не зарегистрировано, что могло служить причиной непредставления вам договора. Вам необходимо обратиться в управляющую организацию для его подписания. Обращаем внимание, что договор един для всех собственников и дополнительное согласование условий на этой стадии законом не предусмотрено.

Вам также необходимо уточнить, на каком основании действует управляющая организация. Избрана ли она собственниками или работает в рамках договора, заключенного с застройщиком. В последнем случае либо собственники выразят волю о дальнейшем сотрудничестве с данной организацией, либо выберут иную, либо будет проведен конкурс органом местного самоуправления в установленном законом порядке.

Факт непроживания в жилом помещении не снимает с собственника бремени расходов на содержание такого помещения в многоквартирном доме, а также обязанности оплаты коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества.

В части оплаты коммунальных услуг плата будет выставляться исходя из фактического потребления, определенного показаниями индивидуальных приборов учета, а при их отсутствии -  по нормативу потребления пропорционально количеству собственников (п. 56(2) и 148 (36) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Задолженность, вероятнее всего, будет взыскана в судебном порядке по требованию управляющей организации. Вопрос об устранении препятствий в пользовании имуществом является самостоятельным. В этой части вы также вправе требовать защиты нарушенного права в судебном порядке.