Государственная регистрация прав, возникших до 1998 года

Question

Я проживаю в Якутии. Администрация поселка оформила в августе 2016 года мою квартиру в муниципальную собственность. Я купила эту квартиру в ноябре 1997 года, есть нотариально заверенный договор купли-продажи, технический паспорт и кадастровый паспорт. Могу ли я оспорить в суде незаконную регистрацию прав на мою квартиру администрацией поселка? Смущает, что в договоре купли-продажи есть сноска нотариуса о том, что квартира должна быть обязательно зарегистрирована в администрации по месту жительства. У меня нет подтверждения, и отметки на договоре нет. Технический и кадастровый паспорта делала позднее, в 2000 году. Имеется старый технический паспорт 1995 года, оформленный на прежнего владельца. Как признать регистрацию незаконной?

Answer 1

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на ноябрь 1997 года) было установлено, что когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В ст. 131 ГК РФ (в редакции, действовавшей на ноябрь 1997 года) было установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

С 31 января 1998 г. на территории РФ государственная регистрация проводится в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если квартира приобреталась до 31 января 1998 г., то сделку было необходимо зарегистрировать в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (регистрация в БТИ или в местной администрации).

Согласно ст. 164 ГК РФ, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. По этой причине отсутствие надлежащей регистрации не дает вам права собственности на приобретенную квартиру.

В вашем случае необходим квалифицированный анализ документов, так как непонятны основания приобретения права собственности органом местного самоуправления. Обращайтесь к юристу за квалифицированной помощью, после анализа документов будет выбрана правильная стратегия. На данный момент дать вам однозначный ответ не представляется возможным, так как ст. 12 ГК РФ устанавливает различные способы защиты гражданских прав, в том числе:

признание права;

признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки;

признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления и т.д.