Что такое счета эскроу?

Открытие счетов эскроу при заключении договоров долевого участия в строительстве стало обязательным с 1 июля 2019 г. в силу поправок, внесенных в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». С этого момента строительные компании уже не могут напрямую привлекать деньги граждан на строительство жилья. Исключение составляют ранее начатые стройки, удовлетворяющие ряду критериев, установленных постановлением Правительства РФ.

Новая система финансирования жилищного строительства предполагает, что покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Застройщики смогут получить деньги дольщиков со счетов эскроу только после сдачи дома в эксплуатацию, а возводить дома будут за счет собственных средств и банковских кредитов. Банк контролирует этапы сделки и гарантирует, что продавец получит деньги покупателя жилья не раньше, чем первые покупатели получат ключи от своих квартир.

Сделано это, чтобы защитить интересы дольщиков. Ведь были случаи, когда застройщики направляли деньги новых дольщиков на то, чтобы закончить строительство старых объектов. В результате оказывалось, что деньги новых дольщиков уже потрачены, а строительство их дома заморожено на раннем этапе или даже не началось. И граждане, вложив средства на этапе начала стройки или даже на этапе планирования, так и не получали своих квартир. И денег тоже. Чтобы предотвратить подобные ситуации, схема финансирования долевого строительства была изменена на законодательном уровне.

Открывать счета эскроу при долевом строительстве могут только уполномоченные банки, перечень которых публикуется на сайте Банка России: www.cbr.ru в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. По данным на 1 ноября 2019 г. таких банков 94, однако непосредственную готовность работать с застройщиками пока изъявили 38 банков.

Ссылка на этот перечень есть также в разделе «Информационно-аналитические материалы/Финансирование долевого строительства». Здесь же можно найти информацию о заключении кредитных договоров с застройщиками и счетах эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.

Процесс перехода на новую схему финансирования идет постепенно. Однако за два осенних месяца количество счетов эскроу, открытых для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, выросло более чем вдвое: с 10,1 тыс. в конце августа до 23,2 тыс. в конце октября. В такой же пропорции за это же время увеличилась сумма средств, депонированных на этих счетах, — с 30,2 млрд до 73,8 млрд руб., а также общая сумма договоров, заключенных с застройщиками на финансирование проектов долевого строительства, — с 306,3 млрд до 640,9 млрд. руб.

Новый механизм купли-продажи в долевом строительстве повышает прозрачность строительной отрасли и финансовых потоков, обеспечивает защиту прав дольщиков. А высокая защищенность средств граждан может повысить спрос на участие в такой модели.