«Российской газеты»
Указание условий в договоре дарения недвижимости
В гражданском браке был приобретен дом с земельным участком на мои средства. Моя доля составляет 1/2 часть от дома и участка, у моих троих детей по 1/6 доле. Позже официально оформили отношения. Муж вкладывает свои средства в благоустройство дома и земельного участка. Хотим оформить договор дарения на половину моей доли мужу, чтобы в случае моей смерти дети не выгнали его на улицу. Могу ли я в договоре дарения указать пункт, что доля, которую я подарю мужу, мне возвращается назад в случае развода? Могу ли я указать, что после моей смерти и последующей смерти мужа его доля, которую я ему подарю, перейдет моим детям?
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ, т.е. сделка признается ничтожной – притворной и к ней применяются правила той сделки, которую стороны в действительности имели в виду.
По смыслу указанных норм дарение осуществляется безвозмездно и безусловно, т.е. не может быть поставлено под условие выполнения каких-либо иных обязательств одаряемым. Иными словами, в договоре дарения вы не можете обязать вашего мужа выполнить какие-либо обязательства перед вами в будущем, в том числе вернуть подаренное имущество. В том случае, если дарение будет обусловлено обязанностью по возврату дара в случае развода, такой договор не будет признан дарением. Аналогичные последствия будут в том случае, если в договоре будут предусмотрены какие-либо иные условия, возлагающие на одаряемого супруга обязанности по передаче подаренного имущества в пользу третьих лиц – ваших детей.
На случай смерти вы можете завещать любую долю в принадлежащем вам имуществе мужу. Это наследование по завещанию (ст. 1118–1120 ГК РФ). В отсутствие завещания он является наследником доли любого вашего имущества, исходя из количества наследников одной очереди в равной доле с ними (п. 2 ст. 1141 ГК РФ). Это так называемое наследование по закону (п. 1 ст. 1141 ГК РФ) (супруг наследует наряду с детьми и родителями в первой очереди – п. 1 ст. 1142 ГК РФ). Соответственно, приняв наследство по какому-либо из указанных оснований, он станет собственником соответствующей доли.
Следует также иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 572 ГК РФ договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
Вы также не можете в договоре дарения или в завещании указывать, кому впоследствии должно отойти подаренное или завещанное имущество после смерти одаряемого. Ваш супруг, приобретя право на имущество и будучи его собственником, впоследствии самостоятельно и по своему усмотрению распоряжается таким имуществом, в том числе вправе его завещать любым лицам, дарить, продавать, отчуждать иным способом, сдавать в аренду и т.д. (ст. 209 ГК РФ). Запретить ему осуществлять такие права вы не вправе.
Вместе с тем, если вы хотите, чтобы дом был унаследован вашими детьми в полном объеме, а также обезопасить от изгнания из дома вашего супруга детьми в случае вашей смерти, возможно воспользоваться механизмом так называемого завещательного отказа, предусмотренного ст. 1137 ГК РФ.
Согласно указанной норме закона завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону (т.е. на детей, которым вы завещаете все принадлежащие вам доли в доме) исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
В данном случае таким отказополучателем будет ваш супруг.
Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю (т.е. вашему супругу) в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, имущества входящего в состав наследства, в том числе часть дома, соответствующая наследственной доле, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п.
При этом в данной норме закона прямо указано, что, в частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
Иными словами, вы можете указать в завещании обязанность детей предоставить вашему супругу право пользования домом в наследуемой ими части, вплоть до его смерти.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.