«Российской газеты»
Срок владения недвижимостью после развода
У меня в совместной собственности с бывшей супругой находятся объекты недвижимости (дата возникновения права – 29 июня 2007 г.). Мы планируем заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества и после этого продать это имущество. Срок владения объектом недвижимого имущества в целях налогообложения будет исчисляться с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру?
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Таким образом, решающим моментом при определении налоговых последствий продажи принадлежащего налогоплательщику объекта недвижимости является продолжительность нахождения данного объекта в собственности налогоплательщика.
В настоящее время автору вопроса и его бывшей супруге объекты недвижимости принадлежат на праве общей совместной собственности. Согласно п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ это означает, что имущество находится в собственности обоих бывших супругов, но доля каждого из них в праве общей собственности не определена.
После заключения соглашения о разделе совместно нажитого имущества режим общей совместной собственности в отношении данного имущества прекратится. Однако, исходя из п. 3 ст. 38 СК РФ, прекратиться совместная собственность может двумя возможными способами: либо в соглашении будет определено, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов (и, стало быть, вместо общей собственности будет установлена индивидуальная собственность каждого из бывших супругов в отношении конкретных объектов недвижимости), либо будут определены доли каждого из бывших супругов в этом имуществе (вследствие чего общая совместная собственность трансформируется в общую долевую). Заметим, кстати, что в п. 3 ст. 38 СК РФ говорится о разделе совместно нажитого имущества в судебном порядке; однако в силу принципа аналогии закона (ст. 5 СК РФ) и исходя из здравого смысла можем сделать вывод, что предусмотренные в п. 3 ст. 38 СК РФ два варианта раздела (передача конкретного имущества каждому из супругов либо определение долей каждого из супругов в праве собственности) применимы и для случаев заключения бывшими супругами соглашения о разделе имущества. В самом деле, других возможных вариантов раздела попросту нет.
Какой бы из возможных вариантов раздела ни предусмотрели бывшие супруги в своем соглашении, очевидным является то обстоятельство, что право собственности на совместно нажитое ими в период брака имущество не возникает заново в связи с заключением соглашения о разделе имущества. Да, оно претерпевает определенные изменения в силу заключения такого соглашения; однако каждый из бывших супругов после заключения соглашения о разделе имущества продолжает оставаться собственником имущества, являющегося предметом раздела, а не приобретает на него право заново. Даже в том случае, когда соглашение предусматривает передачу конкретных объектов недвижимости в индивидуальную собственность каждого из бывших супругов, право собственности этого супруга продолжает существовать, хотя его характеристики определенным образом изменяются (раньше супруг был сособственником, а теперь он – единоличный собственник). Еще более очевидным будет вывод о продолжении существования права собственности в том случае, если речь в соглашении о разделе имущества идет лишь об определении долей каждого из супругов в праве собственности; здесь даже субъектный состав собственников не меняется, а лишь конкретизируются доли каждого из них (причем в силу п. 1 ст. 39 СК РФ эти доли признаются равными).
Итак, вывод, который определенно может быть сделан исходя из всего изложенного выше, состоит в том, что в случае заключения бывшими супругами соглашения о разделе совместно нажитого ими в период брака недвижимого имущества момент начала течения минимального предельного срока владения принадлежащими им объектами недвижимости не изменится. Срок владения конкретным объектом будет исчисляться с того момента, когда соответствующий объект был супругами приобретен, а факт заключения соглашения о разделе имущества никакого значения для порядка исчисления срока владения иметь не будет. Конкретно в той ситуации, которая описана в вопросе, срок владения будет исчисляться с июня 2007 года (т.е. с даты первоначального возникновения права собственности); а значит, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в описываемой в вопросе ситуации уже давно истек, и доходы от продажи данного объекта не будут облагаться НДФЛ.
Данной позиции придерживается и правоприменительная практика. Так, в письме Минфина России от 23.06.2015 № 03-04-05/36153 указано следующее: согласно ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. Учитывая изложенное, в случае если квартира находилась в совместной собственности супругов (независимо от даты изменения состава собственников на квартиру) более минимального предельного срока владения, доходы от продажи указанной квартиры не подлежат обложению НДФЛ. Аналогичные выводы содержатся в письме Минфина России от 15.11.2019 № 03-04-05/88173 и др.
Справедливости ради, следует сделать оговорку о том, что встретившаяся в вопросе фраза об «исходной» квартире представляется не совсем понятной. Возможно, если бы этот момент был изложен автором вопроса более подробно, ответ на вопрос был бы несколько иным.