«Российской газеты»
Договор об отступном: риски сделки
Выбираем квартиру для покупки. В понравившемся варианте: один собственник, правоустанавливающий документ – договор об отступном, срок владения составляет менее года. Каковы риски покупки такой квартиры? Какие документы запросить, на что обратить внимание?
По смыслу ст. 407 и 409 ГК РФ стороны вправе прекратить первоначальное обязательство предоставлением отступного как полностью, так и в части, в отношении основного и (или) дополнительных требований.
При неясности условий соглашения и невозможности установить, была воля сторон направлена на прекращение обязательства полностью или в какой-либо части, толкование соглашения осуществляется в пользу того, что первоначальное обязательство прекращается полностью, а также прекращаются дополнительные требования по нему, включая обязанность уплатить неустойку.
Отступное буквально означает передачу движимого или недвижимого имущества во исполнение каких-либо обязательств, в том числе займа и кредита.
Следовательно, имущество, приобретенное путем заключения отступного соглашения, является или являлось предметом спора.
В первую очередь затребуйте у продавца само соглашение об отступном.
В соглашении об отступном обязательно должны быть:
- ссылка на прекращаемое обязательство с указанием оснований возникновения, основных характеристик (количественных и качественных), в какой части прекращается (договор займа, залога);
- подробное описание предмета отступного, включая наименование, количество и другие параметры;
- сроки и порядок предоставления отступного, в том числе необходимость регистрации или нотариального заверения.
Так как заключение отступного соглашения возможно на любой стадии спора, следует проверить выписку из ЕГРН, там указано основание заключения такого соглашения. Если отступное заключено в счет исполнения договора займа, в выписке эта информация отобразится. Приобретать квартиру, которая получена по отступному, вытекающему из договора займа, не рекомендуется.
Если отступное соглашение в отношении имущества заключено во исполнение обязательств по судебному спору – это всегда огромный риск для потенциального покупателя такого имущества. Сделку могут оспорить в течение срока исковой давности (три года). Если это удастся одной из сторон, вам придется возвратить квартиру предыдущему владельцу, в пользу которого будет вынесено решение.
Убедитесь, что:
- по судебному делу, в рамках которого заключено соглашение об отступном, прекращены все разбирательства во всех инстанциях;
- на имуществе, переданном по отступному соглашению, нет запрета на регистрационные действия или иных обременений и ограничений;
- лица (стороны), указанные в отступном соглашении, не проходят процедуру банкротства. Это обезопасит вас от оспаривания предстоящей или совершенной ранее сделки в суде.
Проверить стороны, указанные в отступном соглашении, можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
Обнаружив среди активных банкротов (лиц, в отношении которых процедура банкротства не завершена) одну из сторон, рекомендуем отказаться от сделки, так как планируемое вами к покупке имущество может быть включено в конкурсную массу должника и реализовано.
Покупка недвижимого имущества, основанием для регистрации права на которое послужило соглашение об отступном, рекомендуется по истечении трех лет (общий срок исковой давности).