О наложении взыскания на квартиру

В соответствии с ч. 1 ст. 79 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, взыскание может быть обращено на принадлежащее должнику жилое помещение, если оно: (1) является предметом ипотеки или (2) не является предметом ипотеки, но не является и единственным помещением, пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи.

Взыскание на жилое помещение в этом случае обращается в порядке, установленном ст. 69, 80, 85, 87, 89–93 Федерального закона «Об исполнительном производстве» путем его реализации на торгах.

В случае если рассматриваемое жилое помещение является единственным пригодным для проживания должника и членов его семьи, продавцу следует попытаться принять возможные меры к регистрации ипотеки.

По смыслу ст. 488, 489 ГК РФ товар, в отношении которого договором купли-продажи предусмотрена его оплата через определенное время после передачи покупателю (в том числе в рассрочку), считается проданным в кредит.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В связи с этим, если рассматриваемое жилое помещение было продано покупателю в кредит и договор купли-продажи не содержал условия о том, что оно не признается находящимся в залоге у продавца до его оплаты, однако при регистрации права собственности покупателя ипотека не была зарегистрирована в связи с тем, что ни одной из сторон договора не было подано соответствующее заявление, продавцу в настоящее время следует обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации в отношении проданного, но не оплаченного жилого помещения ипотеки в силу закона. В данном случае не исключено возникновение спора с регистрирующим органом относительно содержащегося в п .2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указания на то, что регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, однако на практике регистрирующие органы могут осуществлять регистрацию такой ипотеки и при обращении за регистрацией в более поздние сроки.

В целях воспрепятствования передаче должником права собственности на жилое помещение в том или ином порядке другому лицу в период до регистрации ипотеки целесообразно обратиться к судебному приставу-исполнителю с ходатайством о наложении ареста на указанное имущество.

Наложение ареста на жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи, является допустимым в соответствии со сформированной Верховным Судом РФ судебной практикой и данными им разъяснениями (п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2016 № 78-КГ15-42, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).