Как получить земельный участок в собственность?

Question

Для исполнения решения районного суда о предоставлении жилого помещения нашей семье арбитражным судом было принято решение о взыскании денежной суммы из казны Министерства финансов РФ для приобретения жилого помещения для нашей семьи. Администрацией района деньги были получены, построили одноэтажный двухквартирный дом на земле застройщика, которая находится в его собственности, на территории сельского поселения, поселение находится рядом с районным центром. Передали половину дома нашей семье как квартиру, мы ее приватизировали (вторую половину застройщик продал как собственную вместе с частью земельного участка). Затем обратились в администрацию для приватизации земельного участка, на что нам ответили: земля нам не положена, так как у нас не часть жилого дома, а квартира, что они выполнили решение суда, и нам нужно обращаться к собственнику земли для покупки этого земельного участка. Мы обратились к застройщику, вместе с ним ходили в комитет по землеустройству, где работники были удивлены тем, как он смог продать половину участка, и отправили нас к юристу заключать договор купли-продажи. Юрист предложил застройщику обратиться к нотариусу, чтобы получить документ о согласии его супруги на продажу земли. После этого застройщик нас стал избегать, не отвечает на звонки и на заказные письма. Как нам быть в этой ситуации?

Answer 1

Ваши права на земельный участок зависят от вида объекта недвижимости и права, на котором он вам предоставлен.

Если вы имеете на руках свидетельство о праве собственности не на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, а на квартиру, значит, здание было введено в эксплуатацию не как жилой, а как многоквартирный дом, что влечет определенные правовые последствия.

Для получения разрешения на строительство застройщик должен был предоставить компетентному органу правоустанавливающие документы на земельный участок под строительство. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию данный земельный участок в силу закона вместе с квартирами должен перейти в долевую собственность граждан, которые приобрели квартиры. Так, согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Из ч. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ следует,что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Частью 4  ст. 37 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Из данных норм права следует, что вместе с правом собственности на квартиру переходит и право собственности на часть земельного участка. Земля под многоквартирным домом не может находиться в единоличной собственности, она принадлежит всем собственникам квартир, поэтому выкупать землю у собственника видится нецелесообразным, поскольку она ему уже не принадлежит.

Также п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний их собственник.

Приватизировав квартиру, вы в силу закона получили соответствующие права и на часть земельного участка. Можете им пользоваться, но оформить право собственности на него не представляется возможным.

Что касается вопроса относительно того, какой долей в праве общей долевой собственности на жилой дом или его часть, выделенную в натуре, вы обладаете, то ответить на него невозможно, не проанализировав документы, отражающие "правовую историю" земельного участка.