Налог с продажи единственного совместного жилья

Правоприменительная практика как судов, так и налоговых органов исходит из принципиального положения о том, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В связи с этим физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи имущества, находящегося в их общей собственности, и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ).

Право участников общей собственности (причем не только совместной, но и долевой) по своему усмотрению распределить между собой доходы от продажи общего имущества неоднократно подтверждалось Минфином России (см., например, письма от 20.03.2013 № 03-04-05/4-255 и от 14.08.2013 № 03-04-05/33049) и налоговыми органами (см., в частности, письма ФНС России от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664@, УФНС России по г. Москве от 15.03.2021 № 20-21/035043@).

Но, признавая в принципиальном плане право супругов-сособственников распределить между собой доходы от продажи совместного имущества в любых долях, нельзя не обратить внимание на два важных момента.

Момент первый – форма такового соглашения. Распределение между супругами доходов от продажи совместного имущества – это частный случай раздела общего имущества. В соответствии с п. 4 ст. 256 ГК РФ порядок раздела общего имущества супругов (и, в частности, требования, предъявляемые к форме соглашения о разделе общего имущества) определяется семейным законодательством. В п. 2 ст. 38 СК РФ однозначно указано о том, что соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. Соглашение между супругами о распределении доходов, не удостоверенное нотариально, не будет иметь юридической силы и, соответственно, не будет приниматься во внимание налоговыми органами в случае возникновения спорной ситуации, связанной с определением налоговой базы и исчислением суммы НДФЛ, подлежащего уплате.

Момент второй – возможность применения имущественного налогового вычета. Нахождение отчужденного объекта в собственности в течение периода времени меньшего, чем установленный минимальный предельный срок владения объектом (в данной ситуации для автора вопроса этот минимальный предельный срок составляет пять лет) не означает, что обложению НДФЛ подлежит вся сумма дохода, полученная от продажи такого объекта. Налогоплательщик в данном случае имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб.; иными словами, налогом будет облагаться только та часть дохода, которая превысит 1 млн руб. Применительно к случаям продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества по договоренности между ними (фактически при этом речь идет о заявлении о распределении вычета, подаваемом обоими супругами в адрес соответствующего налогового органа). При этом распределен вычет может быть по-разному (вплоть до того, что право на вычет может быть предоставлено одному из супругов в полном объеме).

Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем  сайте, где  рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.