Можно ли обосновать отказ от выплаты ипотеки?

Question

Пять лет назад я заключил брак. Через полгода родился ребенок. Мы взяли в ипотеку квартиру. 1/2 доли жены, 1/2 доли моя. Я заемщик по договору, она - созаемщик. Могу ли я снять с себя обязательства по договору? Она не может в соответствии с финансовым положением взять на себя эти обязательства. Какие есть другие варианты?

Answer 1

В силу ст. 323 Гражданского кодекса РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.  Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Вы с супругой являетесь солидарными должниками по кредитному договору и должны исполнять свое обязательство по ежемесячному погашению задолженности по кредиту. Банк вправе требовать выплаты долга по кредиту как от вас, так и от вашей супруги.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 77 указанного закона жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В качестве обеспечения исполнения вашего обязательства по кредитному договору была зарегистрирована ипотека на приобретенную квартиру. В случае неоплаты либо несвоевременной оплаты задолженности по кредиту банк вправе получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости квартиры путем обращения на нее взыскания.

В силу п. 3 ст. 334 ГК РФ, если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Ни вы, ни ваша супруга не вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения своих обязательств по кредитному договору, в противном случае возникнет задолженность, и банк будет вправе обратить взыскание на квартиру.

В случае если вы не имеете финансовой возможности оплачивать в дальнейшем ипотеку, в зависимости от размера долга и целесообразности имеются следующие варианты разрешения проблемы:

- продать квартиру и досрочно погасить задолженность по кредитному договору;

- обратиться в банк с заявлением о рефинансировании кредита (возможно, банк уменьшит платеж по кредиту, увеличив срок кредита, либо будет снижена процентная ставка). Этот вариант приемлем в случае наличия возможности в дальнейшем оплачивать ипотеку;

- произвести замену созаемщика по кредитному договору. Данный вопрос подлежит разрешению исключительно с банком и только при его согласии.