«Российской газеты»
Право оформить земельный участок под домом в собственность.
После переселения из ветхого жилья в двухквартирный жилой дом (по решению суда) при оформлении документов администрация назвала часть жилого дома квартирой, в результате чего пропала возможность оформить в собственность часть земельного участка, на котором расположена эта половина дома. Земельный участок находится в собственности застройщика. Вторую половину дома застройщик продал как квартиру, без согласования со мной, и отдельно оформил землю покупателю. Получается, что мое жилье без земли. Застройщик предлагает купить земельный участок отдельно и дорого. Как быть?
Из вопроса, к сожалению, невозможно установить всех существенных обстоятельств, имеющих значение для более точного и правильного ответа на него, в частности, не ясно, вступили ли вы в права собственника квартиры(зарегистрировали ли право). В связи с этим следует привести ряд общих положений закона, регулирующих подобные случаи.
Из контекста вопроса вытекает, что вам предоставлена квартира в собственность в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд вследствие признания дома аварийным в порядке, предусмотренном ч. 1-3, 5-10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Согласно п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Аналогичная норма содержится в Земельном кодексе РФ, согласно п. 1 ст. 35 которого при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда случаев, в частности, в случае отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Согласно той же норме не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
И, наконец, абз. 3 приведенный нормы устанавливает, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм закона, вы вправе использовать земельный участок, занятый вашей половиной дома и необходимый для его обслуживания, независимо от того, что он, возможно, принадлежит другому лицу. Предполагается, пока не доказано обратное, что первоначально выделенный застройщику земельный участок или приобретенный им в собственность для возведения конкретного жилого дома либо отмежеванный специально для его возведения из общего земельного массива согласно исходно-разрешительной документации предназначен для его использования всеми собственниками квартир в этом доме.
Поскольку вы указываете, что земельный участок находится в собственности застройщика, то при отчуждении им квартиры в вашу пользу, в том числе по судебному решению, к вам перешло и право на соответствующую долю земельного участка, пропорциональную площади приобретенного жилого помещения.
Доля в земельном участке, пропорциональная площади вашей жилой недвижимости, может быть выделена в натуре по соглашению совладельцев, а если такое соглашение не будет достигнуто – в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ).
Квартира является структурно обособленным жилым помещением и самостоятельным объектом права собственности (ст. 289 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ), которое в случае двухквартирного дома и наличия отдельных выходов из каждой квартиры на обособленный земельный участок может быть признано частью жилого дома в порядке выдела доли в натуре, и это не зависит от того, как именует ваше жилое помещение администрация, а также от ее мнения на этот счет. В таком случае режим долевой собственности будет прекращен, каждый из совладельцев становится самостоятельным собственником своей части жилого дома и земельного участка.
Поскольку, как вы указываете, вашему соседу застройщик оформил смежный участок (т.е. будем предполагать, что выделил самостоятельный участок, имеющий обособленные границы, поставленный на государственный кадастровый учет), то и оставшаяся часть образует участок, фактически используемый вами, как результат раздела всего участка, который также подлежал постановке на кадастровый учет одновременно со смежным участком и является обособленным земельным участком. Именно такой участок застройщик, вероятно, предлагает вам выкупить.
Между тем, во-первых, согласно вышеуказанным нормам закона он не вправе чинить вам препятствия в его использовании, если вы откажетесь его выкупать, а во-вторых, сохранение за ним права собственности на этот участок нельзя признать правомерным, поскольку с его стороны имело место отчуждение квартиры в вашу собственность, а соответственно, и доли в земельном участке, поскольку в данном случае имеет место одновременное отчуждение недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, одним лицом – застройщиком.
Вместе с тем следует отметить, что в подобных вашему случаях, как правило, не застройщик передает переселенцам квартиры, а муниципальный орган (администрация) в связи с принудительным переселением из ветхого жилья, в то время как застройщик в порядке своих инвестиционных обязательств (так называемой социальной нагрузки) предоставил муниципальному органу для переселенцев жилой фонд, построенный либо приобретенный за его счет. То есть фактически застройщик-инвестор передал такой фонд муниципальным органам, а они, в свою очередь, раздавали квартиры переселенцам. В таком случае земельный участок или его часть, пропорциональная площади вашей квартиры, также подлежала выделению вам фактически администрацией, т.е. из муниципальной собственности.
Для вас, по сути, не имеет значения, от кого вы получили квартиру. Имеет значение лишь то, что в любом случае право на земельный участок или на его часть (долю), пропорциональную площади квартиры, переходит в собственность лица, которому данная квартира предоставлена. Права прежнего собственника земли прекращаются, в связи с чем требование застройщика о выкупе части земельного участка является неправомерным.
Вместе с тем ввиду не совсем ясных обстоятельств в порядке предоставления застройщиком для нужд администрации квартир для переселенцев и возникшим в связи с этим правовом режиме землевладения невозможно дать точные рекомендации по выбору способа защиты нарушенного права.