«Российской газеты»
Досрочное расторжение договора аренды
Заключил договор об аренде жилого помещения на срок с 21 января до 21 июня 2018 г. По причине непригодности жилья (тараканы) решил сменить место жительства. В договоре об аренде предусмотрено расторжение договора лишь в двух случаях: по обоюдному согласию обеих сторон и в судебном порядке. При заселении был внесен депозит. Арендодатель говорит, что депозит может быть передан мне обратно по завершении договора аренды (21 июня). Имею ли я право требовать вернуть мне депозит при досрочном расторжении договора? Как избежать судебного разбирательства, если арендодатель не пожелает расторгнуть договор по обоюдному согласию, а досрочное расторжение в одностороннем порядке не предусмотрено договором?
Поскольку в данном случае в аренду сдается жилое помещение, а сторонами договора выступают физические лица, к отношениям, возникшим между сторонами, применяются положения о договоре найма жилого помещения.
Так, согласно ст. 687 Гражданского кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Указанное положение позволяет нанимателю уведомить наймодателя о расторжении договора и отказаться от его исполнения (т.е. выехать из занимаемого жилого помещения).
При таких обстоятельствах во избежание судебного разбирательства необходимо направить наймодателю письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Однако в этом случае действие договора будет прекращено лишь через три месяца после получения данного уведомления наймодателем.
Применительно к порядку возврата депозита необходимо учитывать следующее.
В силу ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство (в рассматриваемом случае это обязательство по внесению арендной платы) по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). В случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
По смыслу указанных законоположений наймодатель будет обязан вернуть депозит, но у него есть право вычета денежной суммы, которая причитается ему за те три месяца, по истечении которых действие договора будет прекращено.
Вместе с тем договором найма может быть предусмотрен иной порядок распоряжения обеспечительным платежом, следовательно, необходимо внимательно изучить соглашение между сторонами.