Купля-продажа земли

Пунктом 1 ст. 37  ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, в данном случае покупатель должен доказать факт предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях и/или ограничениях земельного участка, а также факт того, что обременения и/или ограничения земельного участка препятствуют использованию данного земельного участка по назначению в соответствии с разрешенным использованием. Судебная практика показывает, что в случае доказанности данных фактов, решения выносятся в пользу покупателей (Определение ВАС РФ от 26.10.2010 № ВАС-14252/10 по делу А50-36279/2009), а в случае недоказанности суды отказывают в удовлетворении требований покупателей (Определение Верховного Суда РФ от 18.08.2016 № 303-ЭС16-9722 по делу № А04-6971/2015, определение ВАС РФ от 18.10.2011 N ВАС-12883/11 по делу N А32-11400/2010-50/152).

Кроме этого, следует помнить о сроке исковой давности, который в рассматриваемом случае составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), поскольку специальные сроки исковой давности применительно к данной ситуации не установлены (ст. 197 ГК РФ). В рассматриваемом случае течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо (в данном случае покупатель) узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ. В случае пропуска срока исковой давности и если об этом было заявлено другой стороной спора суды отказывают в удовлетворении требований (Определение ВАС РФ от 08.02.2010 № ВАС-265/10 по делу № А03-322/2009).

Однако в силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности.

Таким образом, для положительного разрешения данного вопроса необходимо изучить документы, которые оформлялись при купле-продаже земельного участка на предмет доказуемости вышеуказанных фактов, а также выяснить, не пропущен ли срок исковой давности по неуважительным причинам.

Следует отметить, что в зависимости от того, при каких условиях был приобретен земельный участок и при каких условиях были проведены воздушные линии, можно рассмотреть возможность применения ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Однако, прежде чем выбрать такой способ защиты, необходимо изучить все имеющиеся документы и фактические обстоятельства.