«Российской газеты»
Продажа доли земельного участка
У бабушки и дедушки был земельный участок. После их смерти суд разделил этот участок на две доли между моим отцом и его племянницей. Суд не обозначил границы каждому из владельцев участка. Сейчас племянница отца хочет выкупить его долю, но участок еще не межевали. Можно ли без межевания провести продажу доли участка отца?
Во-первых, обозначением границ земельного участка суды не занимаются. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» определением местоположения границ земельных участков, а также разработкой и составлением межевых планов занимается кадастровый инженер при выполнении им комплексных кадастровых работ. Для этого необходимо заключить с кадастровым инженером договор подряда на выполнение кадастровых работ.
Во-вторых, в вопросе не указано: поставлены ли новые земельные участки, которые были разделены между наследниками в судебном процессе, на кадастровый учет и зарегистрировано ли в Росреестре право собственности наследников на вновь образуемые земельные участки?
В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), который вступил в силу с 1 января 2017 г., государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН.
Статьи 26 и 27 Закона о регистрации содержат исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора. Данный перечень оснований является закрытым, расширительному толкованию не подлежит. Такое основание для приостановки или отказа, как отсутствие межевания участка и не установление его границ, в данных статьях не указано.
Подводя итог вышеизложенному, оформление сделки по отчуждению земельного участка без проведения его межевания (т.е. без установления местоположения границ земельного участка в кадастре недвижимости) не запрещено действующим законодательством, но при этом сам земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, а право собственности продавца (отца автора вопроса) зарегистрировано в Росреестре. В рассматриваемом случае правоустанавливающим документом-основанием у продавца будет решение суда, вступившее в законную силу, на основании которого данные о земельном участке и его собственнике будут внесены в ЕГРН.
Но в дальнейшем у нового собственника, который приобрел участок без межевания, могут возникнуть разногласия с соседними землевладельцами о точной площади и о границах участка. Поэтому отметка в выписке ЕГРН по конкретному участку, что «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства», может привести к земельным спорам. Уточнить границы участка лучше до проведения сделки, что позволит избежать земельных споров.