Разрешение на строительство

Question

Мой участок для ИЖС находится в зоне подтопления (она же водоохранная зона). Для получения разрешения на строительство жилого дома мне необходимо заключение Кубанского бассейнового водного управления (далее - КБВУ). Представитель этого управления ссылается на ч. 7 ст. 67.1 Водного кодекса РФ, в которой говорится, что собственник водного объекта обязан осуществлять меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий. Меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий в отношении водных объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, осуществляются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со ст. 24-27 Водного кодекса. Представитель КБВУ заявил, что собственник водного объекта (в данном случае государство) в ближайшем времени не собирается осуществлять меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий. Соответственно в разрешении на строительство будет отказано. В моем случае водный объект - это пересохший ручей на дне оврага в 50 м от моего участка. Мой участок находится на возвышенности, и возможность его затопления ручьем нулевая. Как я могу воздействовать на представителя КБВУ, и как получить от него разрешение?

Answer 1

Разрешение на строительство может быть допустимо муниципалитетом и КБВУ по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 Правил определения границ зон затопления, подтопления, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 №-360, границы зон затопления, подтопления определяются Федеральным агентством водных ресурсов на основании предложений органа исполнительной власти субъекта РФ, подготовленных совместно с органами местного самоуправления об определении границ зон затопления, подтопления и сведений о границах такой зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположение границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости. Эти изменения можно отследить с помощью GPS-навигатора и публичной кадастровой карты. 

В соответствии с п. 5 Правил определения границ зон затопления, подтопления зоны затопления, подтопления считаются определенными с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об их границах. Границы зон затопления, подтопления отображаются в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий в сответствии с законодательством о градостроительной деятельности. 

В случае отсутствия сведений в ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости) и указанных документах данная зона не может считаться установленной, а значит, государственные и муниципальные органы не вправе ссылаться на имеющиеся в ее границах ограничения, например, отказывая вам в выдаче разрешения на строительство. Это закреплено в судебной практике (см. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 06.07.2016 по делу N 33-а-11354/2016). 

Далее, согласно ст. 67.1 ВК РФ в границах зон затопления, подтопления запрещается  размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления. 

Здесь следует подчеркнуть, что исходя из буквального толкования указанной нормы, в ней не содержится безусловного запрета на строительство объектов капитального строительства в зонах затопления, подтопления, а указано лишь на невозможность такого строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления. 

Вывод о том, что само по себе отнесение земельного участка к зоне затопления, подтопления не препятствует осуществлению на нем строительства, содержится в судебной практике (см. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 01.07.2015 по делу N 33-5947-15) 

Для того чтобы подтвердить свои права и согласовать процедуры с местными органами власти для получения разрешения на строительство, необходимо предоставить в КБВУ и орган местного самоуправления следующие документы: 

1) ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);

2) СПОЗУ (схема планировачной организации земльного участка);

3) иная проектная документация, которая имеется у вас на руках. 

Ваш ключевой лейтмотив, которым вы должны оперировать при взаимодействии с местными властями, - водоохранные зоны должны быть внесены в кадастр, т.е. поставлены на кадастровый учет, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности". В противном случае процесс согласования и получения разрешения на строительство может быть замедлен.