«Российской газеты»
Оплата аренды
Открываю свой бизнес, арендую площадь под "остров" в ТЦ. За несколько дней до открытия внес обеспечительный взнос, но за аренду по месяцам не платил. На данный момент "остров" не готов к открытию из-за того, что монтажники сломали часть оборудования на фасаде, а поставщик холодильной витрины прислал ее на 10 см больше, чем на чертеже, исправление всех этих элементов явно не уложится в срок до даты открытия. Денег уже нет из-за больших непредвиденных расходов. Возможно ли написать акт возврата торговой площади и не платить неустойку по договору до конца арендного соглашения, и возможно ли получить обеспечительный платеж назад?
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Действующее законодательство не освобождает арендатора от данной обязанности в случае неиспользования последним переданного ему имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает (см., например, определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 306-ЭС15-12420 по делу N А55-20079/2014, постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.06.2016 N Ф05-7244/2016 по делу N А40-163493/2014, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.06.2015 N Ф06-24693/2015 по делу N А55-20079/2014 и т.д.).
Учитывая, что «остров» не готов к открытию не по вине арендодателя, с вас не снимается обязательство по внесению арендных платежей.
Пунктами 1, 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды на срок, определенный договором, и на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В силу п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Поскольку действующее законодательство не предусматривает при рассматриваемых обстоятельствах возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, вы вправе возвратить торговую площадь арендодателю либо по истечении срока аренды, указанного в договоре, либо через три месяца после соответствующего уведомления, если срок аренды договором не определен.
Досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ возможно только в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Таким образом, в случае неисполнения вами обязанности по внесению арендных платежей у арендодателя возникает право зачесть обеспечительный платеж в счет причитающейся ему арендной платы и неустойки в размере, равной сумме имеющейся у вас задолженности.
Неустойка уплачивается кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Наличие в договоре аренды условия о неустойке порождает у вас соответствующую обязанность по ее уплате в случае просрочки внесения арендных платежей вне зависимости от каких-либо обстоятельств, за которые арендодатель не отвечает.
Вместе с тем в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.