«Российской газеты»
Раздел долевой собственности
В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно п. 2 указанной статьи участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Таким образом, совладельцы долевой собственности пользуются преимущественным правом покупки доли в праве собственности на квартиру только при намерении одного из долевых собственников совершить возмездную сделку.
Что касается безвозмездных сделок, в частности, дарения, они могут быть совершены без уведомления других долевых собственников. Соответственно, ваша теща может беспрепятственно подарить свою долю в квартире вашей супруге.
Необходимо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью и, соответственно, не подлежит разделу при расторжении брака.
Аналогичные правила применимы и в отношении вашей доли в праве собственности на квартиру.
При разделе общего имущества супругов через суд, по общему правилу, установленному в п. 1 ст. 39 СК РФ, доли супругов признаются равными. Соответственно, поскольку ваша с супругой половина однокомнатной квартиры уже находится в долевой собственности, она подлежать разделу не будет. Трехкомнатная квартира и автомобиль будут разделены пополам.
Поскольку выдел доли в натуре в автомобиле невозможен, в квартире, скорее всего, – тоже, согласно п. 3 ст. 38 СК РФ имущество может быть передано в единоличную собственность одного супруга, а второму супругу выплачена соответствующая денежная компенсация.
Однако следует иметь в виду, что договором могут быть предусмотрены другие варианты раздела совместно нажитого имущества. Добровольный раздел можно произвести посредством заключения брачного договора или соглашения о разделе общего имущества. Оба соглашения подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
На основании п. 2 ст. 34 СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения. В силу п. 3 указанной статьи право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. В связи с этим формально ипотека была выплачена из ваших с супругой совместных средств, даже если это были исключительно ваши доходы, а супруга в это время не работала.
Что касается доли тещи в квартире, то в том случае, если в договоре займа было прописано, что он целевой и в момент выплаты долга теща обязана перевести на вас с супругой долю в квартире, вы имеете право требовать перевод доли через суд.
Также вы имеете право требовать через суд компенсацию за уплаченные коммунальные платежи. Чтобы в будущем не нести финансовые обязанности за других собственников, вы можете разделить лицевой счет и платить коммунальные платежи соответственно своей доле в квартире.