Как рассчитать налог с продажи квартиры

Согласно ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» у физического лица право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Положениями п. 2 и 3 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы физических лиц, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, при условии, что объект недвижимого имущества находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, а именно не менее трех лет - для объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено налогоплательщиком в результате приватизации.

В случае реализации квартиры в 2019 году для исчисления трехлетнего срока учитывайте дату внесения записи в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

В данном случае, так как квартира приватизирована в 2016 году, то минимальный предельный срок владения составит менее трех лет от даты приватизации в случае ее реализации в 2017-2018 годах. Соответственно, в этом случае возникает НДФЛ по ставке 13% с доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимости, согласно положениям пп. 5 п. 1 ст.208 и п. 1 ст. 224 НК РФ.

Сумма налога рассчитывается самостоятельно, исходя из фактически полученного дохода. При этом налоговым законодательством при определении налогооблагаемой базы для расчета налога на доходы физических лиц положениями ст. 220 НК РФ дается право выбрать наиболее выгодный вариант расчета НДФЛ.

1. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ возможно воспользоваться имущественным вычетом в размере, не превышающем 1 млн руб.

2. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного вычета возможно уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости.

При расчете налогооблагаемой базы для уплаты НДФЛ также необходимо учитывать положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ, по условиям которого какую бы сумму ни составлял доход, полученный от продажи объекта, для целей НДФЛ доход от продажи недвижимости будет исчисляться в размере не меньшем, чем кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в  котором зарегистрирован переход права собственности, умноженная на коэффициент 0,7.

Приведем пример.

Приватизация  квартиры осуществлена в 2016 году. Реализация квартиры происходит в 2017 году. Минимальный срок владения менее трех лет. Кадастровая стоимость на 1 января 2017 г. составляет 3 900 000 руб.

1. Квартира продается за 5 млн руб. При расчете налога можно воспользоваться имущественным вычетом. Сумма НДФЛ составит 520 тыс. рубл. ((5 000 000 – 1 000 000 ) х 13% ).

2. Квартира продается за 2,5 млн руб. При расчете налога можно воспользоваться имущественным вычетом с учетом положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ. Сумма НДФЛ составит 224 900 руб. ((3 900 000*0,7 – 1 000 000) х 13%).

 Мы также рекомендуем вам ознакомиться с подробной статьей, размещенной на нашем сайте, где рассказывается обо всех нюансах налога с продажи недвижимости.