О порядке наложения взыскания на квартиру

Question

Я продала квартиру. В регистрационной палате оформлена ипотека на квартиру в мою пользу. Покупатель не платит деньги за нее. Имеется исполнительное производство о взыскании стоимости квартиры. В каком порядке я могу наложить взыскание на квартиру (она под ипотекой)? В порядке искового производства или в порядке изменения способа исполнения решения суда? Есть ли в данном случае возможность погасить долг за счет имущества покупателя (у него есть еще машина)?

Answer 1

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности? неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ и ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,  принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Таким образом, обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество осуществляется в рамках отдельного искового производства, которое возбуждается на основании искового заявления залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога. В исковом заявлении необходимо указать основание и сумму неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, основание возникновения самой ипотеки (по соглашению или в силу закона), обремененный объект недвижимости, залоговую стоимость этого объекта, как она определена в соглашении или на основании отчета об оценке.

После вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет залога необходимо получить отдельный исполнительный лист и предъявить его к исполнению в управление Федеральной службы судебных приставов, где судебный пристав-исполнитель организует продажу объекта с публичных торгов.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Это означает, что если полученной по итогам публичных торгов суммы не хватит для погашения долга, вы вправе в рамках исполнительного производства обратить взыскание на иное имущество должника, но уже не как залогодержатель, а в общем порядке наряду с другими кредиторами. Однако взыскание обращается прежде всего на предмет залога, если стороны не заключили соглашение об ином.