Как приватизировать муниципальную квартиру?

Правом на приватизацию жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда обладают граждане РФ, которые пользуются данным жилым помещением на условиях социального найма, в том числе несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Данное право реализуется с согласия всех совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, имеющих право пользования данным жилым помещением (ч. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Основанием для права пользования помещением на условиях социального найма является ордер на жилое помещение, договор социального найма. Также право пользования можно подтвердить решением суда, если право пользования признавалось в судебном порядке. Например, когда гражданин РФ фактически пользуется жилым помещением, является членом семьи нанимателя, зарегистрирован, но не включен в ордер или договор социального найма. Пример из судебной практики – апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.04.2015 № 33-4719/2015.

Следовательно, все члены семьи нанимателя, вписанные в ордер 1977 года, имеют право на приватизацию.

Вместе с тем согласно ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Положения ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ следует применять с учетом п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с п. 32 данного постановления при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 Жилищного кодекса РФ).

Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Следовательно, чтобы право пользования нанимателя и членов его семьи был утрачено недостаточно выезда их из жилого помещения. Для этого заинтересованные лица должны обратиться в суд и доказать, что отсутствие нанимателя и членов его семьи в жилом помещении носит постоянный и добровольный характер. К заинтересованным лицам, в зависимости от того, кто выехал из данного жилого помещения, могут относиться наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя.

По сути, член семьи нанимателя может выехать из занимаемого жилого помещения по ордеру или договору социального найма, зарегистрироваться в другом жилом помещении, но это не подтверждает его намерений выехать из него постоянно, в добровольном порядке. Он может изменить свое мнение и вернуться обратно. Пример из судебной практики – апелляционное определение Московского областного суда от 07.11.2016 № 33-28807/2016.

Таким образом, в отдел приватизации можно представить решение суда о признании выехавших членов семьи нанимателя утратившими право пользования жилым помещением. Вместо решения суда выехавшие члены семьи нанимателя могут отказаться от приватизации. Вместе с тем лица, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением и осуществляют его на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (см. определение Конституционного Суда РФ от 02.07.2013 № 1033-О).