«Российской газеты»
Возможно ли подписать дополнительный документ к договору дарения недвижимости?
В 2016 году я подарила часть своей квартиры внучке. Сейчас мой сын и невестка постоянно пребывают в конфликтах, у меня создается впечатление, что я могу остаться без крыши над головой. Внучке 10 лет. Могу ли я подписать дополнительный документ с сыном и невесткой, что до достижения внучкой 18 лет они не могут ничего произвести с недвижимостью, дарованной мной?
Возможность изменения условий договора предусмотрена п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которому изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрена свобода в заключении договора гражданами и юридическими лицами, однако в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Иными словами, граждане и юридические лица вправе свободно определять условия договора, если такие условия не противоречат обязательным требованиям действующего законодательства.
Требования к договору дарения установлены в п. 1 ст. 572 ГК РФ, где указано, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка).
Таким образом, в законе установлен запрет на требование исполнения встречного обязательства по договору дарения, соответственно, требовать от одаряемого совершать или не совершать в отношении дара определенных действий нельзя. Кроме этого, договор дарения предполагает передачу дара в собственность одаряемому, т.е. у одаряемого возникают права владения, пользования и распоряжения даром (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
Однако законом не запрещено дарить имущество с обременением в виде сохранения за дарителем права на проживание и пользование квартирой, если такое обременение не нарушает права собственности одаряемого на дар (т.е. права владения, пользования и распоряжения).
Опасения дарителя «остаться без крыши над головой» не находят своего подтверждения, так как из текста вопроса следует, что к внучке перешла только доля в праве собственности на квартиру, т.е. часть квартиры по-прежнему остается в собственности дарителя. Распоряжаться своими долями в праве собственности на квартиру стороны могут на свое усмотрение, в пределах, допустимых гражданским законодательством.
Так, в ст. 209 ГК РФ указано, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).
Согласно п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Тем не менее стоит отметить, что в некоторых случаях родители вправе, действуя от имени и в интересах несовершеннолетнего, осуществить продажу принадлежащего ему недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. 26 и 28 ГК РФ.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Согласно ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
- принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
- отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
- отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
- отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
- отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и д.), если этого требуют интересы подопечного.
Таким образом, родители несовершеннолетнего гражданина (внучки) вправе совершить сделку по отчуждению принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру только с согласия органа опеки и попечительства и только от его имени и в его интересах, например, продать для покупки нового жилья с целью улучшения жилищных условий несовершеннолетнего. При этом право собственности на новое жилье или доля в праве собственности должны принадлежать несовершеннолетнему.
В данном случае у второго собственника квартиры будет преимущественное право покупки доли.
Исходя из изложенного следует, что с 2016 года, т.е. с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения, внучке принадлежит доля в праве собственности на квартиру дарителя, т.е. она наделена правом пользования, владения и распоряжения своей долей. Родители права собственности на имущество ребенка не имеют, но вправе проживать совместно с ребенком и пользоваться его имуществом, т.е. квартирой. Заключать сделки в отношении недвижимого имущества несовершеннолетнего родители могут только с разрешения органов опеки и попечительства и только в интересах самого несовершеннолетнего. Внесение изменений в договор дарения в части установления запрета одаряемому (внучке) распоряжаться даром будет противоречить положениям п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 37 ГК РФ.
Вы также можете прочитать подробные статьи, размещенные на нашем сайте, где рассказывается о дарении квартиры близкому родственнику и том, можно ли отменить дарственную.