«Российской газеты»
Соединение двух нежилых помещений в жилом доме для открытия магазина
Мы имеем на первом этаже жилого дома нежилое помещение (купили квартиру и оформили ее как нежилое помщение). Над нами на втором этаже продается квартира. Можем ли мы купить эту квартиру и оформить как нежилое помещение, а затем при помощи лестницы изнутри увеличить наш магазин? Как это юридически правильно сделать?
Указанный вопрос регламентирован нормами Жилищного кодекса РФ. Статья 22 ЖК РФ допускает перевод жилого помещения в нежилое, при этом должны быть соблюдены требования действующего жилищного и градостроительного законодательства.
Запрещена смена юридического статуса жилого помещения в случаях:
- когда переводимое помещение является частью жилого помещения и используется в качестве места для постоянного проживания;
- если невозможен доступ к помещению без использования помещений, которые обеспечивают доступ к жилым помещениям, и при этом невозможно оборудовать такой доступ к помещению;
- если право собственности на помещение обременено правами других граждан или юридических лиц (например, квартира в залоге, арестована и т.д.).
Согласно ч. 3 ст. 22 ЖК РФ перевести квартиру в жилом многоквартирном доме в нежилое помещение можно в случаях:
- если она находится на первом этаже дома;
- если она расположена на другом этаже, но помещения под ней являются нежилыми.
В рассматриваемом случае перевод квартиры на втором этаже в нежилое помещение возможен после оформления на нее права собственности, поскольку под квартирой уже расположено нежилое помещение - магазин. Лестницу с первого на второй этаж тоже можно оборудовать, таким образом вы обеспечите доступ на второй этаж магазина без задействования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и все требования ЖК РФ будут соблюдены.
Для перевода помещения в нежилое нужно обратиться в МФЦ или местную администрацию с перечнем документов:
1) заявление о переводе;
2) подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
3) технический паспорт помещения и его план с техническим описанием;
4) поэтажный план жилого дома;
5) проект перепланировки (если она требуется).
Перечень указанной документации утвержден ст. 23 ЖК РФ. Важно отметить, что если план дома, план переводимого помещения и его технический паспорт у заявителя отсутствуют, это не является преградой для перевода помещения из жилого в нежилое. Согласно ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ указанную документацию госорган должен запросить самостоятельно, если заявителем она не будет предоставлена.
Госорган рассматривает заявление о переводе помещения и сопутствующую документацию в течение 45 дней с момента подачи заявления и документов. Если документы подавались через МФЦ, указанный срок исчисляется с даты передачи пакета документации многофункциональным центром в госорган. По результатам рассмотрения выносится решение о переводе помещения или об отказе в таком переводе. Решение направляется заявителю в трехдневный срок с момента его принятия.
На практике заявители сталкиваются с ситуацией, когда компетентный орган запрашивает у них документы о согласовании перевода с собственниками квартир многоквартирного дома. Исходя из буквального толкования ст. 23 ЖК РФ такие требования неправомерны. В соответствии с ч. 3 указанной статьи госорган не вправе требовать от заявителя предоставления каких-либо документов, кроме перечисленных выше.
Отказать в переводе компетентный орган может по основаниям, перечисленным в ст. 24 ЖК РФ, а именно:
- предоставлен не полный пакет документации, утвержденной ст. 23 ЖК РФ;
- не выполнены предусмотренные ст. 22 ЖК РФ условия перевода помещения;
- проект перепланировки помещения нарушает требования законодательства;
- документы направлены в инстанцию, не уполномоченную на рассмотрение вопроса о переводе помещений.
Тем не менее решение об отказе в переводе помещения из нежилого в жилое муниципалитет часто мотивирует именно отсутствием согласия собственников других квартир на эту процедуру. Принимая решение об отказе, госорган ссылается на нарушение прав жильцов дома в случае смены юридического статуса помещения без их согласия.
Из положений ЖК РФ следует, что для реконструкции жилого многоквартирного дома необходимо получить разрешение собственников помещений. В соответствии с действующим законодательством согласие собственников необходимо, если в связи с реконструкцией уменьшается размер общего имущества собственников дома, а также если переустройство помещений невозможно без присоединения к ним части общего имущества.
Если в результате перевода помещения изменится размер общего имущества или потребуется реконструкция здания, стоит получить согласие собственников помещений на перевод. В других случаях при переводе помещений получать такое согласие не нужно.
Если госорган незаконно отказал в переводе жилого помещения в нежилое по причине отсутствия согласия собственников, такой отказ можно оспорить в суде.
Судебную практику по этому вопросу нельзя назвать однозначной, однако в ряде случаев собственникам удается доказать свое право на смену юридического статуса принадлежащих им помещений после отказа администрации в переводе.
В качестве примеров таких споров можно рассмотреть два судебных решения.
1. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 № А33-10747/2010.
Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое. Администрация в переводе отказала, поскольку в пакете поданной заявителем документации отсутствовало согласие собственников квартир дома о согласии с действиями по изменению объекта путем его реконструкции. По мнению госоргана, для смены статуса помещения требуется реконструкция дома. Из-за устройства отдельного входа и демонтажа внутренних несущих конструкций уменьшится размер общего имущества в многоквартирном доме, поэтому заявитель должен получить согласие собственников.
Предприниматель не согласился с решением госоргана и обратился в суд с заявлением о признании решения недействительным. Заявитель сообщил, что право собственности на его квартиру не обременено правами третьих лиц, в квартиру возможен доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. В результате перевода помещения из жилого в нежилое не потребуется реконструкции дома, следовательно, не требуется получать согласие собственников.
Суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место переустройство и перепланировка помещения, а не реконструкция капитального объекта, что подтверждается предоставленным заявителем проектной документацией. В результате перевода помещения в нежилое, проведения соответствующей перепланировки и переоборудования изменений размера общего имущества собственников дома не последует. Доказательств обратного госорган суду не представил.
Решение об отказе администрации о переводе помещения из жилого в нежилое признано незаконным. Обжаловать судебной решение в судах вышестоящих инстанций госоргану не удалось.
2. Решение Центрального районного суда г. Волгограда от 28.12.2015 № 2А-1296/2016.
Администрация отказала заявителю в переводе жилого помещения в нежилое помещение, в качестве одного из оснований отказа госоран указал на отсутствие согласия всех собственников помещений на реконструкцию, переустройство и перепланировку помещения.
Заявитель обратилась в суд с иском о признании незаконным решения администрации. В обоснование своих требований истец указала, что в соответствии с действующим законодательством такое согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме требуется в случае, если реконструкция, переустройство и перепланировка затрагивает границы или размер общего имущества в доме, если меняется размер долей в праве общей собственности на общее имущество. Истица указала, что она не обращалась к администрации с заявлением о переустройстве и перепланировке помещения. В связи с переводом помещения в нежилое границы, размер общего имущества, доли в праве общей собственности не изменяются.
Рассмотрев дело, суд установил, что решение об отказе было принято администрацией незаконно. В перечне документов для смены статуса помещения, установленных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, не содержится указания на обязательное предоставление согласия собственников помещений. Госорган не вправе требовать от заявителя представления каких-либо документов, кроме перечисленных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, а отказ в переводе должен приниматься госорганом исключительно по основаниям, предусмотренным в ст. 24 ЖК РФ.
Вместе с тем важно отметить, что в настоящее время рассматривается законопроект Минстроя России № 542922-7о внесении изменений в ЖК РФ. Проектом предлагается установить новые правила для перевода помещений из жилых в нежилые. Если изменения примут, при переводе собственники будут обязаны запрашивать письменные согласия на процедуру от всех собственников примыкающих объектов (к ним относятся помещения, которые имеют с переводимым объектом общую стену или расположены прямо над ним или под ним). В настоящее время проект находится на рассмотрении в Госдуме.