«Российской газеты»
Как открыть магазин на своем участке ИЖС?
Осуществлять строительство магазина на земельном участке, предоставленном собственнику для индивидуального жилищного строительства, нельзя.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ст. 42 ЗК РФ собственник земельного участка обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Нецелевое использование земельного участка – его эксплуатация в форме, не соответствующей назначению, установленному для этой категории земель.
Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет административную ответственность в виде наложения штрафа (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).
Кроме этого, обращаем ваше внимание, что в некоторых случаях собственник может быть понужден устранить нарушение, т.е. снести так называемую самовольную постройку.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является, в частности, здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Последствием признания объекта недвижимости самовольной постройкой является ее снос.
Статья 7 ЗК РФ устанавливает категории, на которые подразделяются земли в Российской Федерации по своему целевому назначению. Согласно п. 2 этой статьи указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абз. 3 п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Классификатор) разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства включает в себя размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.
Как следует из положений ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, индивидуальное жилищное строительство – это строительство отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи.
Согласно содержанию вашего вопроса вид разрешенного использования вашего земельного участка – «для индивидуального жилищного строительства», однако вы не указали категорию земель. Вероятнее всего, это категория – «земли населенных пунктов», т.е. земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (п.1 ст. 83 ЗК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ в России существует категория земель по целевому назначению – «земли населенных пунктов».
В свою очередь, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к такой территориальной зоне, как «жилая» (п. 1 ст. 85 ЗК РФ). Согласно п. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Таким образом, вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» (п. 2.1 Классификатора) попадает под категорию – «земли населенных пунктов». Указанная категория земель также предусматривает возможность «размещения магазина». В то же время для «размещения магазина» требуется другой вид разрешенного использования земельного участка (п. 3.0 Классификатора).
Исходя из вышеизложенного, вам необходимо изменить именно вид разрешенного использования земельного участка.
Обратите внимание, что если категория вашего земельного участка определена иным образом, чем «земли населенных пунктов», то в данном случае потребуется иная процедура – изменение категории земельного участка.
В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Вместе с тем, по общему правилу, разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).
Исходя из вашего вопроса, местонахождение вашего участка – г. Новороссийск.
В г. Новороссийске утвержден Регламент предоставления муниципальной услуги: «Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую» (постановление от 26.04.2016 № 3218 Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги: «Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую»). В то же время Регламент о предоставлении муниципальной услуги: «Изменение разрешенного земельного участка», по имеющимся сведениям, в г. Новороссийск на сегодняшний день отсутствует.
До утверждения в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).
Исходя из вышеизложенного, для изменения вида разрешенного использования земельных участков (на примере Регламента «Изменение разрешенного использования земельного участка», являющемся Приложением № 9 к постановлению правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
Шаг 1. Подготовка документов и представление их в уполномоченный орган.
К необходимым документам, в частности, относятся:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя;
- документы, удостоверяющие, устанавливающие права заявителя на земельный участок;
- запрос (заявление) на предоставление государственной услуги
Обратите внимание, что в зависимости от категории земельного участка указанный выше перечень документов может отличаться.
Шаг 2. Получение решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
По итогам этого «шага» выдается решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или письменный отказ в предоставлении услуги. Отказ можно обжаловать во внесудебном и в судебном порядке.
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка является основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимого имущества. Сведения о необходимости внесения изменений направляются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним местной администрацией (п. 6 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Шаг 3. Внесение изменений в кадастровый учет земельного участка.
В результате вы должны получить кадастровую выписку о земельном участке, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о новом виде разрешенного использования земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
Наконец, обращаем ваше внимание, что изменение вида разрешенного использования земельных участков затронет «статус» всего вашего участка. В связи с этим, вероятно, вам придется сначала разделить ваш участок на два (провести процедуру межевания, поставить два разных участка на кадастровый учет и переоформить права собственности на вновь образованные наделы), а затем уже «изменить» вид одного из них.
За получением данной услуги, а также для ознакомления с более подробной информацией о необходимом перечне документов вы можете обратиться в Муниципальное бюджетное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению города Новороссийска» Администрации муниципального образования город Новороссийск (МБУ МФЦ г. Новороссийск) (http://mfcnvrsk.ru/services/determination-or-confirmation-of-the-civil-status-of-the-application/411/).