«Российской газеты»
Расторжение ДДУ при наличии счета эскроу
Расторгаю договор с застройщиком из-за просрочки более двух месяцев. Деньги переводились на счет эскроу. Какие штрафные санкции я могу получить с застройщика? Начисляются ли в этом случае проценты за пользование ценой?
Расторжение договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) при наличии счета эскроу регулируется ст. 9 и 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Просрочка передачи участнику долевого строительства (дольщику) объекта долевого строительства (объекта) более двух месяцев является основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке, без согласия застройщика.
Кроме возврата цены, уплаченной дольщиком по договору участия в долевом строительстве, застройщик должен выплатить дольщику следующие санкции.
Проценты при расторжении ДДУ
Проценты за пользование ценой ДДУ согласно ст. 9 Закона № 214-ФЗ начисляются со дня внесения денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Если застройщик фактически не пользовался деньгами (они лежали на эскроу-счете), то проценты все равно подлежат уплате. Никаких изъятий Закон № 214-ФЗ для таких процентов не делает. Часть 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ относится к банковским процентам (т.е. банк не платит дольщику проценты по эскроу).
Возмещение убытков дольщика
Убытки при расторжении ДДУ могут быть 4 видов.
Уплаченные проценты по ипотеке
Уплаченные проценты по ипотеке являются прямыми убытками, за которые застройщик должен компенсировать дольщику при расторжении ДДУ. Логика простая: ипотечный кредит берется специально на покупку жилья. Если же застройщик нарушает обязательства, и по этой причине дольщик жилье получить не может, застройщик должен за это нести ответственность;
Рыночный рост цены
Рост рыночный цены на квартиру может быть взыскан, даже если дольщик не купил себе новую квартиру после расторжения ДДУ. В таком случае убытки рассчитываются абстрактным методом на основании экспертной оценки (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г.);
Разница в цене по уступке
При покупке помещения по переуступке разница между ценой по ДДУ и стоимостью уступки может доходить до 50%. Зачастую перепродает объект посредник из группы компаний девелопера, оптимизируя таким образом финансовые потоки.
Судебная практика пошла по пути защиты прав таких дольщиков и уравняла их в правах с теми, кто покупал по прямому ДДУ непосредственно у застройщика;
Сопутствующие расходы
Если суд примет решение в пользу дольщика и расторгнет ДДУ, то дольщик имеет право требовать компенсации сопутствующих расходов от застройщика.
Они могут включать оплату услуг агентства недвижимости, страховок для заключения кредитного договора и др.
Компенсация морального вреда
При взыскании денежных сумм с застройщика в судебном порядке суд взыскивает в силу закона компенсацию за нравственные страдания дольщика.
В рядовых случаях (в зависимости от региона) сумма колеблется от 1 до 50 тыс. руб.
Штраф 50% от цены, процентов, убытков, морального вреда
Этот штраф установлен ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и должен простимулировать бизнес выплачивать потребителю все, что ему причитается в досудебном порядке.
Однако застройщики не боятся этого штрафа и предпочитают выплачивать санкции только по решению суда, за что получают обязанность выплатить еще и штраф в размере половины от всех взысканных сумм.
Компенсация судебных издержек
Если проблема разрешена в судебном порядке, то с ответчика будут взысканы судебные издержки, включая стоимость оплаты услуг юриста, госпошлину, расходы на экспертизу, почтовые отправления, доверенность.