«Российской газеты»
Как построить жилой дом на участке сельскохозназначения и не нарушить закон?
Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения, желающий построить жилой дом или зарегистрировать уже имеющуюся постройку в качестве жилого объекта, получает отказы от органов государственного и муниципального управления, сталкивается с правовыми препятствиями. Как построить жилой дом на территории земель сельскохозяйственного назначения, чтобы не нарушить закон?
Нецелевое использование земель в Российской Федерации запрещено законом. Сельскохозяйственные земли (далее — земли СХН) должны использоваться по прямому назначению — для нужд сельского хозяйства. В ст. 78 Земельного кодекса РФ приведен закрытый перечень использования земель СХН, и в него не включено удовлетворение гражданами бытовых нужд, связанных с проживанием. Особой охране подлежат сельсхозугодья — пастбища, сенокосы, пашни и т.д. (ст. 79 ЗК РФ). В соответствии с целевым назначением на землях СХН могут находиться нежилые здания и сооружения, необходимые для производства, обработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что подтверждают суды (см. апелляционные определения Волгоградского областного суда от 02.07.2015 по делу № 33-7277/20152, Ростовского областного суда от 07.06.2016 по делу № 33-9147/2016).
Жилой дом, построенный на земле СХН, могут снести как самовольную постройку. Возникнут и другие проблемы: практически невозможно получить разрешение на строительство, зарегистрировать право собственности, присвоить адрес жилому дому. Незаконное жилое строительство, незарегистрированный жилой дом могут выявить в ходе проверок уполномоченные контролирующие органы: Россельхознадзор, территориальные органы Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (постановление Правительства РФ от 02.01.2015 № 1 «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре»). Собственнику выпишут штраф за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ), а участок могут изъять (ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Так, на участке СХН без разрешительной документации частными лицами были возведены жилые дома — более 60 объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В отношении кооперативного хозяйства было возбуждено дело об административном правонарушении согласно ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ (см. постановление Верховного суда Республики Дагестан от 29.09.2016 по делу № 4а-325/2016).
Включаем участок в земли населенного пункта
Чтобы построить жилой дом, получить объекту адрес и провести коммуникации за счет муниципалитета, необходимо участок из земель сельскохозяйственного назначения перевести в участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
При этом изменить только вид разрешенного использования земли не удастся — нужно менять категорию земель на «земли населенных пунктов» (ст. 7 ЗК РФ) с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство». При этом важно, что перевести земельный участка в другую категорию могут только собственники. Арендаторы не имеют такого права.
Перевод земель СХН в другую категорию допускается в исключительных случаях (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Единственное законодательно подходящее основание — изменение черты населенных пунктов, а подходящее условие — включение участка в границы населенного пункта в порядке утверждения или изменения генерального плана.
Чтобы получить итоговый разрешительный документ — акт о переводе земель из одной категории в другую, нужно пройти сложный бюрократический путь. Потребуется, в частности, убедить муниципальные органы в необходимости такого перевода, предоставить объемный пакет документов (согласно ст. 2 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Например. жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области могут подробно ознакомиться с порядком перевода земель в ИЖС, с требованиями, предъявляемыми к ходатайству, на сайте Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом: информация о порядке перевода, требования к заявлению и документации, как составить ходатайство. Там же опубликован регламент предоставления госуслуги.
Почему могут отказать в переводе земель под ИЖС
Помимо формальных проблем с документами, поводом для отказа в переводе участка земель СХН под ИЖС является ситуация, при которой земельный участок удален от населенных пунктов, не граничит с ними; перевод вступает в противоречие с генпланом; участок относится к охраняемой зоне или имеет вкрапления лесного фонда. Если же вблизи участка уже имеются жилые постройки, проведены коммуникации, проблем с переводом земель, как правило, не возникает.
Споры о «доме фермера»
Есть мнение, что закон не запрещает построить дом фермера на земле сельхозназначения лицу, занятому индивидуальной трудовой деятельностью. «Дом фермера» — это не особый статус недвижимости. Данный термин упоминается лишь в Санитарных правилах 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». В соответствии с п. 5.2.4 правил «в сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача… дом фермера и др.)».
Также фермеры ссылаются на Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В ст. 6 этого закона сказано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить хозяйственные и иные постройки, необходимые для ведения хозяйства. Если исходить из того, что жилой дом может быть отнесен к «иным постройкам», то строительство на землях сельхозназначения правомерно.
Однако результаты судебных споров свидетельствуют об обратном: ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не дают право фермеру возводить жилой дом на землях СХН, а для жилого дома обязательна определенная категория земель (см. определения Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 № 1586-О, Калужского областного суда от 11.09.2013 по делу № 33-2150/2013). Жилой дом нельзя отнести к «иным постройкам», это не средство производства.
Но в каждом правиле есть исключения: так, фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012).
Подведем итоги.
По общему правилу, чтобы построить дом на территории земель СХН и не нарушить закон, необходимо изменить категорию земельного участка и получить нужный вид разрешенного использования — под ИЖС. Если это невозможно, к вам могут быть приняты меры: оспорить сделки, начислить штрафы, снести дом, изъять участок.
Важные нюансы
Однако существует нюанс: если земля в собственности, а дом построен в соответствии с санитарными нормами и нормами пожарной безопасности, суды отказывают местной администрации, обратившейся с иском о сносе жилого дома как самовольной постройки, так как ее права при этом не нарушаются (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012, апелляционное определение Тюменского областного суда от 08.06.2015 по делу № 33-2940/2015). Снести дом могут только по требованию лица, права и законные интересы которого нарушаются, по инициативе прокурора либо органа, наделенного таким правом по закону (см. постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Также подлежат сносу дома в зоне так называемых красных линий, например, в непосредственно близости от газопровода (см. апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу № 33-12960/2015). Если же вы используете землю СХН по прямому назначению — с ориентацией на сельхозпроизводство (выращиваете плодовые культуры, содержите питомник), привлечь вас к административной ответственности будет сложно. При этом наличие жилого дома, если он никому не мешает и не занимает большую часть участка, существенной роли не сыграет.
Итак, если официальное оформление жилого дома не имеет для вас принципиальной важности и срочности и вам отказали в переводе статуса земель СХН в земли населенного пункта и ИЖС, строиться можно. Однако называть объект жилым домом нельзя, лучше ограничиться получением разрешения на строительство административно-бытового объекта недвижимости или складского помещения. Но когда появится необходимость продать дом как жилой с целью получить за него соответствующую плату, нужно будет обязательно пройти необходимые процедуры и оформить его в собственность.
Тем не менее следует помнить, что жилое строительство на землях сельскохозяйственного назначения всегда несет риски привлечения к ответственности. Нужно осознавать это и быть готовым защищать свои интересы в суде.
Подробнее о затронутой в статье теме читайте здесь.