«Российской газеты»
Оплата ремонта межпанельных швов
Обратился в управляющую компанию с заявлением о ремонте межпанельных швов своей квартиры. Мне ответили, что бесплатно сделают только 2 метра, а за остальное я должен буду заплатить. Верно ли это?
Отношения собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД) с управляющей компанией по содержанию общего имущества МКД регулируются следующими нормативными правовыми актами:
- Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ);
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества МКД);
- постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень услуг);
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила эксплуатации жилищного фонда).
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД как здания являются общей долевой собственностью собственников помещений в МКД.
В общее имущество МКД включаются ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) (пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества МКД).
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должны быть указаны, в том числе, состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, а также перечень работ (услуг) по управлению МКД и по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
В соответствии с ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения был установлен постановлением Правительства РФ (Минимальный перечень услуг).
Согласно Минимальному перечню услуг, выполняемых для надлежащего содержания стен МКД, организация по обслуживанию жилищного фонда обязана выполнять работы в МКД по выявлению:
- отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств;
- следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;
- повреждений в кладке, наличия и характера трещин.
В случае выявления повреждений и нарушений должен быть составлен план мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации (п. 3 Минимального перечня услуг).
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены также Правилами эксплуатации жилищного фонда.
«В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией» (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
Так, согласно п. 4.2.1.1 Правил эксплуатации жилищного фонда организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать, в том числе устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
При этом на основании п. 4.2.1.3 Правил эксплуатации жилищного фонда допустимая ширина раскрытия трещин в панелях составляет 0,3 мм, в стыках – 1 мм, а причины и методы ремонта устанавливает специализированная организация.
«Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в ст. 162 ЖК РФ „Договор управления МКД“ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома» (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил содержания общего имущества в МКД).
На основании вышеизложенного, герметизация межпанельных швов включена в Минимальный перечень услуг, необходимых для надлежащего содержания стен МКД, независимо от того, перечислен ли данный вид работ (услуг) в договоре управления МКД.
Поэтому в случае необходимости данный вид работ должен полностью производиться силами и за счет организации по обслуживанию жилищного фонда (в конкретном случае – управляющей компанией), с которой у собственников дома заключен договор на работы по содержанию конкретного МКД.
Согласно пп. «а» п. 40 Правил содержания общего имущества МКД собственники помещений в МКД вправе получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ.
В случае отказа управляющей компании за свой счет полностью провести работы по заделке (ремонту) трещин по межпанельным стыкам ограждающих конструкций со стороны квартиры собственник (автор вопроса) может в судебном порядке потребовать возложить на управляющую компанию (ответчика) обязанность провести данный вид работы или самостоятельно заключить договор подряда со специализированным подрядчиком на выполнение работ по герметизации межпанельных швов в своей квартире, а затем также в судебном порядке предъявить требование к управляющей компании о возмещении произведенных им затрат на ремонт межпанельных швов.
Следует также сказать, что собственник квартиры в МКД является потребителем услуг, которые оказываются управляющей компанией по договору на работы по содержанию конкретного МКД.
В связи с этим вред, причиненный вследствие ненадлежащего исполнения услуг лицом, осуществляющим деятельность по управлению МКД, подлежит возмещению в том числе с учетом положений Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (п. 11 Обзора практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17 октября 2018 г.).
При удовлетворении судом требований потребителя суд может взыскать с исполнителя (в данном случае – управляющей компании) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Кроме этого, потребитель может получить компенсацию морального вреда, размер которой определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Также в судебном порядке взыскиваются с ответчика – управляющей компании и основные издержки потребителя-истца, связанные с рассмотрением дела (ст. 94 ГПК РФ), например, расходы на оплату услуг представителя и проведение судебной микологической экспертизы, которую обычно назначают, если есть в квартире на стене следы протечек или плесени.