«Российской газеты»
Дарение участка и части жилого дома без гостевого дома
Мама имеет в собственности земельный участок (категория земли - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для ИЖС) в единоличной собственности, на котором расположены два объекта капитального строения: 1/2 жилого дома (другая 1/2 у соседа и стоит на его участке) и гостевой дом 100 кв. м. Гостевой дом тоже в единоличной собственности. В выписке ЕГРН написано: собственность. Участок принадлежит маме с 1998 года. Основание - приватизация. Зарегистрировала право только в 2017 году. 1/2 жилого дома принадлежит маме с 1989 года. Основание - дарение в 1989 году (зарегистрировала право в 2018 году). Гостевой дом принадлежит маме с 2017 года. Основание - свидетельство на участок от 1998 года и техплан на диске. Мама оформила фиктивный брак с негражданином РФ в 2016 году, и получается, что гостевой дом является совместной собственностью супругов. Может ли мама подарить мне (дочери) половину земельного участка и половину от свой половины жилого дома? Участок будет по 1/2 доли с мамой, а жилой дом по 1/4 у меня с мамой, а 1/2 у соседа. При дарении гостевого дома должно быть согласие супруга (пусть и фиктивного), а супруг приедет летом. Согласие он даст. Получив согласие "супруга", мама дарит 1/2 оставшегося участка сыну и гостевой дом мне и сыну (моему брату), а также 1/4 жилого дома также дарит сыну. Нам предложили разделить земельный участок, чтобы гостевой дом оказался на одном участке, а жилой на втором, но участок 6 соток, скорее всего, в разделе участка откажут. Ждать приезда "супруга" мы не хотим. Как быть?
По сути, вопрос сводится к разделу земельного участка площадью 6 соток (600 кв. м) из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования – «индивидуальное жилищное строительство».
Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Требования к образуемым и измененным земельным участкам содержаться в Земельном кодексе РФ.
Согласно п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
На участке 1/2 часть жилого дома (площадь не указана, поэтому примем условно 100 кв. м) и гостевой дом 100 кв. м. Итого недвижимостью занята площадь земельного участка в 400 кв. м (600 кв. м – 200 кв. м = 400 кв. м). Поскольку речь идет о зданиях, то необходимо выяснить градостроительные нормы, т.е. какая площадь земельного участка должна соответствовать находящимся на них зданиям.
Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Согласно ч. 1.1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Оба дома – жилой и гостевой (если он на фундаменте) – являются объектами капитального строительства и требуют разрешения на строительство. Для определения предельных (минимальные или максимальных) размеров будущих земельных участков следует руководствоваться признаками «пределов» (предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства).
Согласно ч. 1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Поскольку в вопросе отсутствует характеристика объектов недвижимости, то автору вопроса следует самостоятельно соотнести размеры домов и пределов, указанных в вышеприведенной статье.
Согласно п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Согласно п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом; указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.
То есть, если при разделе земельного участка (300 кв. м) будут соблюдены градостроительные и противопожарные нормы (с учетом отступов от стен домов в 1 м, отступа от соседнего участка 1 м, а до жилого дома соседа не менее 8 м), то раздел возможен, если иное не предусмотрено законом субъекта РФ.
Согласно ст. 40 решения Совета народных депутатов города Владимира от 31.10.2011 № 183 «Об утверждении "Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир"» (http://www.vladimir-city.ru/urban/system/%D0%9F%D0%97%D0%97%20%D0%BE%D1%82%2025-12-2017.pdf) минимальный размер земельного участка 400 кв. м.
Учитывая, что при разделе земельного участка 600 кв. м вновь образуемые участки будут иметь площадь менее 400 кв. м, то такой раздел недопустим.