«Российской газеты»
Налоговые тонкости при продаже двух и более квартир
Я (физлицо) выставил на продажу две квартиры. Первая квартира находится в моей собственности с мая 2019 года, а вторая – с февраля 2022 года. Актуальная рыночная стоимость каждой из квартир – около 3,5 млн руб. После продажи планирую уплатить налоги по формуле «0,13 х (стоимость продажи минус стоимость покупки)», т.е. 13% от фактического дохода. Однако риелтор говорит, что при продаже более двух квартир в год налоговая инспекция переведет меня в статус индивидуального предпринимателя (ИП). При этом ИП платит налог по формуле 6% от стоимости продажи и, кроме того, меня заставят заплатить штраф. Прав ли риелтор?
Полностью исключать возможность возникновения спора с налоговыми органами по поводу правовой квалификации сделок по отчуждению этих квартир, безусловно, нельзя. Однако представляется, что в данном случае нет достаточных оснований рассматривать планируемые автором вопроса сделки по отчуждению жилых помещений как связанные с фактическим осуществлением им предпринимательской деятельности.
В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Этот признак – наличие цели систематического получения прибыли – обладает первостепенной значимостью. По сравнению с этим признаком не столь важны даже определенные количественные характеристики (сколько именно похожих сделок надо совершить, чтобы прослыть предпринимателем в глазах налоговых органов).
Как указано в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 20.10.2021 № 48-КАД21-14-К7, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок. Еще более конкретный ориентир можно почерпнуть из кассационного определения Судебной коллегии по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2021 № 88а-11406/2021, где предпринимательской была признана деятельность гражданина по отчуждению земельных участков исходя из того, что на протяжении 2016–2018 годов данный гражданин «многократно последовательно отчуждал земельные участки, за указанные периоды им отчуждено 77 земельных участков, имеющих различные виды разрешенного использования, указанные сделки им осуществлялись не разово, а неоднократно в течение всех указанных налоговых периодов». Указанные обстоятельства, как отметил суд, свидетельствуют о множественности (повторяемости) операций; соответственно, такая деятельность носит систематический характер и является предпринимательской.
Если теперь обратиться к ситуации, описанной в вопросе, то упомянутых выше признаков систематического характера деятельности, множественности (повторяемости) сделок мы в этой ситуации, разумеется, не увидим. Автор выставил на продажу две квартиры, приобретенные им в разное время (с интервалом почти в три года), при разных обстоятельствах и, возможно, у разных продавцов. Продолжительность владения первой из приобретенных квартир (три года) сама по себе заставляет усомниться в предпринимательском характере сделки по ее отчуждению. Скорее всего, найдется разумный ответ и на вопрос о том, почему обе квартиры предлагаются к продаже в одно и то же время, и этот ответ так или иначе будет связан с личными, семейными, домашними и иными нуждами продавца, не связанными с осуществлением предпринимательской деятельности (например, с планируемым приобретением другого жилья).
Как указала Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в упоминавшемся выше кассационном определении от 20.10.2021 № 48-КАД21-14-К7, гражданское законодательство не запрещает физическим лицам иметь несколько жилых помещений, а также производить их отчуждение в случае такой необходимости. Ни малый срок нахождения квартиры в собственности продавца, ни отсутствие регистрации в квартире сами по себе не свидетельствуют об использовании данного недвижимого имущества в предпринимательской деятельности. Для вывода о предпринимательском характере деятельности налогоплательщика необходимо установить эксплуатацию им квартиры в целях извлечения дохода, а не для удовлетворения жилищных потребностей (при этом самого факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно). Кстати, в рамках данного административного дела давалась оценка фактам продажи налогоплательщиком квартиры и уступки им прав требования по договорам долевого участия в строительстве в отношении пяти жилых помещений, и суд кассационной инстанции не признал деятельность по реализации данного имущества предпринимательской (что лишний раз подчеркивает условность каких-либо количественных критериев в данном вопросе).
Мы также рекомендуем ознакомиться с подробной статьей юриста, размещенной на нашем сайте, где рассказывается о налоге с продажи квартиры.