«Российской газеты»
Условия освобождения от уплаты налога с продажи квартиры
Я владелец квартиры с 1999 года. С 2011 по 2015 год сдавал квартиру в аренду по патенту (ИП). В 2015 году закрыл ИП. Сейчас хочу квартиру продать. Я там зарегистрирован, это мое единственное жилье. Нужно ли мне платить налог с продажи?
Налоговым законодательством РФ «налог с продаж» квартиры не предусмотрен.
После продажи квартиры у собственника-налогоплательщика возникает обязанность уплатить налог на доходы в размере 13% в соответствии с гл. 23 Налогового кодекса РФ.
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ для целей указанной главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Но закон предусматривает и освобождение от уплаты налога. Особенности такого освобождения установлены ст. 217.1 НК РФ.
Так, согласно п. 1 ст. 217.1 НК РФ освобождение от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных этой статьей.
Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ, если иное не установлено этой статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ в целях этой статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ в случаях, не указанных в п. 3 рассматриваемой статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Таким образом, автор вопроса может быть освобожден от налогообложения доходов, полученных от продажи квартиры, по вышеприведенным условиям.
Если автор вопроса собственник (а не просто владелец) квартиры с 1999 года (т.е. свыше 5 лет) и не подпадает под критерии, установленные п. 3 ст. 217.1 НК РФ, то он освобождается от уплаты налога в соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ.
Продавец недвижимости может получить и другую льготу по уплате налога в виде имущественного вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ.
Что касается регистрации по месту жительства, то это – административный акт, подтверждающий место преимущественного проживания гражданина, и на налогообложение в данном случае не влияет, кроме как на определение места уплаты налога («по месту жительства» – п. 1 ст. 83 НК РФ).
И еще. Всем хорошо известны случаи, когда стороны договора купли-продажи недвижимости намеренно занижают цену сделки, чтобы «избежать высоких налогов». На этот случай предусмотрен п. 5 ст. 217.1 НК РФ, согласно которому в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в этом пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения рассматриваемого пункта не применяются.
Это означает, что избежать налогообложения не удастся, а вот покупатель, занижая цену сделки, очень рискует, потому что в случае расторжения договора или признания его недействительным ему будет возвращена только сумма, указанная в договоре. И на этот юридический «трюк», как правило, рассчитывают мошенники.
Мы также предлагаем вам ознакомиться с подробной статьей, где рассказывается обо всех нюансах начисления, расчета суммы и уплаты налога с продажи квартиры.