«Российской газеты»
Покупка арендованной государством земли
Можно ли купить земельный участок в организации, находящийся в аренде у государства на 49 лет? Не будет ли потом двойной оплаты (при покупке у арендатора и при выкупе у государства)?
В России много неиспользуемых земель, и поэтому государство охотно отдает гражданам такие участки в аренду на 49 лет.
Данная возможность регулируется:
- ст. 22 Земельного кодекса РФ;
- ст. 620, 621 Гражданского кодекса РФ;
- федеральными законами от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", от 03.07.2016 № 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы.
Месячная аренда будет определена арендным договором. Взяв землю на срок более пяти лет, вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке. Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором, так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и в других случаях. После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.
Согласно ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения: в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.
Взять надел в долгосрочную аренду может каждый, вне зависимости - физическое это лицо либо юридическое. Более того, согласно ч. 1 ст. 22 ЗК РФ даже иностранный гражданин имеет полное право воспользоваться такой возможностью.
Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях:
- для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества);
- собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке;
- под линейные объекты;
- в рамках действия охотхозяйственного соглашения.
Срок аренды зависит от назначения участка.
Например, если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет. в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет. Срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород, не превышает 3 лет. По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства срок аренды составляет не более 3 лет. Собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих ЗК РФ и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.
Есть несколько плюсов сотрудничества с государством.
1. Низкая арендная плата. Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.
2. Повышение платы – не чаще одного раза в год. Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.
3. Преимущественное право на продление договора. По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой. Правопреемственность. В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.
4. Возможность выкупа. В зависимости от места нахождения недвижимости условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.
Обратите внимание: недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент.
Арендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.
Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли.
С заявлением о переводе земли в собственность нужно обращаться в территориальные органы Росреестра. Лучше всего – в органы по месту регистрации, чтобы не возникло проблем при несовпадении места регистрации и фактического места жительства.
Если у участка нет кадастрового плана, то сначала следует получить его в территориальном отелении кадастровой палаты, а уже потом идти с собранными документами в Росреестр.
Если у вас есть все необходимые документы, то приватизация участка не займет много времени.
Как только получено обращение заявителя, регистрационный орган должен выдать свидетельство о праве собственности в течение одного месяца. Процесс может выйти за рамки одного месяца только в том случае, если заявитель допустил неточности в документах.
Документы, которые потребуются для приватизации земли:
- паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности;
- квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
- договор аренды участка (необходим при переводе земли из аренды в собственность);
- документ, который подтверждает право заявителя на участок земли (этим документом может быть приказ или постановление о выделении земли, свидетельство об унаследовании участка, договор купли-продажи, решение суда о признании права собственности и другие правоустанавливающие документы);
- кадастровый план участка, который оформляется в собственность;
- заявление о регистрации земли на праве собственности;
- другие документы, если их потребует орган Росреестра (решения исполкомов, договоры купли-продажи, проекты застройки и т.д.).
Проблемы при сборе документов, как правило, возникают только у тех, кто пытается приватизировать участки, арендованные ранее 2001 года.
Именно в 2001 году вступил в силу ныне действующий Земельный кодекс РФ. До этого земельные отношения в России не были достаточно урегулированы. У таких «старых» участков обычно нет ни правоустанавливающего документа, ни кадастрового плана.
Кадастровый план в таком случае можно получить в любом кадастровом органе по месту регистрации. Если с документами все хорошо, то процесс займет не более 10 дней. Для этого потребуется несколько документов:
- паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности;
- заявление на получение кадастрового паспорта (плана) на земельный участок;
- квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.
Иногда случается так, что информация о земельном участке отсутствует в кадастре. Тогда сотрудники органа выдают справку, в которой описаны все дополнительные документы. Заявитель должен их собрать и предоставить. Только после этого начнется оформление кадастрового плана.
Если же у земельного участка нет правоустанавливающего документа, то в такой ситуации чаще всего приходится доказывать право собственности в суде. Это единственный вариант развития событий, когда судебный процесс действительно необходим заявителю.
Согласно пп. п. 1 24-26 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ госпошлина составляет 350 руб. При оформлении доли земельного участка стоимость ниже — 100 руб.
Двойной оплаты за участок (при покупке у арендатора и при выкупе у государства) не будет.
Цена надела представляет собой процентную ставку от его кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, зависит от региона, в котором расположена земля.
Так, традиционно для граждан, построивших на участке недвижимость, а также для юридических лиц, являющихся собственниками построек, размещенных на данной территории, цена будет составлять до 60% от кадастровой стоимости.
Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности. Этот же процент взимается с юрлиц, когда речь идет о разделенных участках, предоставленных для создания дачного хозяйства.
Следует учитывать, что при необходимости изменения характера назначения участка придется выплатить сумму, равную 80% его стоимости.
Если никакие преобразования не нужны, ставка будет гораздо ниже (порядка 20%).