«Российской газеты»
Права девелоперов и их защита в спорах с дольщиками
С момента принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прошло 15 лет, на протяжении которых система регулирования строительной отрасли постоянно модифицировалась. В стремлении обезопасить сделки на первичном рынке все изменения принималась в первую очередь в интересах участников долевого строительства. А какие права гарантированы девелоперам, и как они соблюдаются на практике?
Действующее законодательство
Действующее законодательство в сфере долевого строительства предполагает выплату компенсации в случае переноса сроков ввода объекта недвижимости. На первый взгляд, справедливая мера, призванная защитить интересы покупателей жилья, зачастую становится удобным инструментом заработка. И речь не столько о выплатах потребителям, сколько о возможности нажиться для компаний, специализирующихся на такого рода делах в суде. По аналогии с рынком автострахования девелопмент стал благодатной почвой для юристов, которые не только предлагают услуги по сопровождению дела в суде, но и выкупают права требования неустойки.
Новый законопроект
К сожалению, действующее законодательство не учитывает сложившуюся ситуацию, поэтому некоторые нормы не только не совсем справедливо применяются к застройщикам, но и способны серьезно подорвать их финансовую устойчивость. Чтобы исправить положение, в декабре прошлого года в Госдуму был внесен проект закона «О внесении изменений в статью 1 Закона Российской Федерации „О защите прав потребителей“», предусматривающий исключение из сферы регулирования Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» отношений, возникающих в сфере долевого строительства. Сегодня документ находится на рассмотрении в Госдуме. Почему вообще возникла необходимость в такой инициативе?
Дело в том, что помимо неустойки, участнику долевого строительства положена также компенсация в размере 50% от причитающейся суммы. Получить ее возможно в случае, если застройщик в добровольном порядке не произвел выплат до обращения в суд. Некоторые дольщики используют эту лазейку и целенаправленно идут напрямую в суд без предварительного контакта с застройщиком. В случае если истом в суде является юридическое лицо, выкупившее право требования неустойки, оно также может претендовать на штраф в размере 50%. Это положение Закона РФ «О защите прав потребителей» не вполне справедливо применяется в сфере долевого строительства, фактически уравнивая в правах юридические компании с реальными участниками долевого строительства. Да и последние, если вдуматься, не являются покупателями в классическом виде, выступая скорее соинвесторами строительства.
То же касается и размера компенсаций. Действующая формула расчета предполагает двойной размер неустойки для физических лиц, выступающих участниками долевого строительства. Однако в случае, если право требования неустойки выкупило юридического лицо, по действующему законодательству ему положена компенсация, установленная для гражданина. Эта норма также нуждается в пересмотре.
Как соблюсти баланс интересов застройщиков и участников?
Для соблюдения баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства также следует предусмотреть порядок досудебного урегулирования в спорах, возникающих в ходе приемки жилья в новостройках с отделкой. Практика показывает, что зачастую, злоупотребляя своими правами, покупатели предъявляют необоснованные требования. В таких случаях клиенты редко радеют за качество, а стремятся получить дополнительные бонусы к новой квартире, за которые заплатит застройщик.
Если кроме расходов, возникающих в связи с переходом на проектное финансирование, застройщики должны будут нести еще и расходы на суды с дольщиками и удовлетворять их не всегда справедливые, но пока законные требования, это вряд ли повысит доступность жилья: все потенциальные издержки неизбежно будут закладываться в его стоимость. А в минусе в итоге окажутся все, включая обычных покупателей недвижимости, единственное желание которых — поскорее въехать в новую квартиру.