Передача права собственности на недвижимое имущество и обязательств по нему

Question

В собственности есть квартира и земельный участок с домом. Квартира в залоге у банка по кредиту под постройку дома на 3 млн руб. на 12 лет. Собственник хотел бы передать в собственность одному из близких родственников квартиру, которая находится в залоге, а другому родственнику дом и земельный участок. Какую форму передачи собственности ему лучше выбрать в первом и во втором случаях, чтобы обязанности по уплате кредита перешли родственнику вместе с домом и землей?

Answer 1

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 Гражданского кодекса РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества (абз. 2 п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ).

На основании абз. 1 п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 Гражданского кодекса РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем (абз. 2 п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 355 Гражданского кодекса РФ с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, для того чтобы долг и квартира, являющаяся предметом залога, перешли к другим родственникам, сначала надо получить согласие кредитора-банка. Перевод долга может быть оформлен трехсторонним договором (соглашением) по переводу долга.