«Российской газеты»
Имеет ли право арендодатель перекрывать вход в отдел арендатора?
У нашего мебельного салона частичная задолженность на текущий месяц по оплате аренды. Арендодатель ввел практику, что в случае задолженности он перекрывает вход в отдел, чем усугубляет финансовое положение арендатора. В случае подачи заявления о расторжении договора аренды, по договору арендатор обязан продолжать арендовать еще три месяца. За это время арендодатель, систематически перекрывая вход в отдел, полностью разоряет арендатора, после чего за копейки забирает товар в счет погашения созданного им долга. Имеет ли право арендодатель перекрывать вход в отдел и не давать торговать, если есть задолженность по аренде?
Если в договоре аренды прямо не предусмотрено ограничение владения и пользования арендованным имуществом из-за просрочки арендных платежей, то действия арендодателя по ограничению доступа в арендуемое помещение являются незаконными. Если же такое право арендодателя предусмотрено договором, то необходимо учитывать, что за период, когда доступ к имуществу был ограничен, арендная плата взиматься не может. Если суд признает ограничение доступа арендатора в помещение незаконным, с арендодателя могут быть взысканы убытки, причиненные таким нарушением.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Данные положения закона предполагают беспрепятственный доступ арендатора к арендуемому помещению. Кроме этого, неправомерные действия арендодателя дают арендатору право в одностороннем порядке расторгнуть договор до окончания срока его действия, так как в силу пп. 1 ст. 620 ГК РФ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что невыполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей в установленный договором срок может повлечь право арендодателя требовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
Помимо прочего, в случае просрочки оплаты по договору арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды, уплаты неустойки, а также иных санкций, если они предусмотрены условиями договора (ст. 330, 394, 619 ГК РФ).
Таким образом, законом предусмотрен ряд возможных действий арендодателя в случае просрочки оплаты по договору, однако право на ограничение доступа в арендуемое помещение не является правомерной санкцией, предусмотренной ГК РФ.
Вывод: ограничение доступа в арендуемое помещение, в случае если такое право прямо не предусмотрено договором аренды, находится вне рамок правового поля. Такое положение дел нарушает права арендатора, он может потребовать досрочного расторжения договора аренды, выплаты неустойки, а также возмещения упущенной выгоды в размере дохода, который мог быть получен за время, когда было установлено ограничение доступа в помещение (ст. 15, 393, 394, 620 ГК РФ).