Действие договора ДДУ на ипотечное жилье

Порядок заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон о долевом строительстве).

Согласно ч. 1 ст. 4  Закона о долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации.

Застройщик - это хозяйственное общество, которое должно соответствовать требованиям, изложенным в п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 48 Гражданского кодекса РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Порядок образования и компетенция органов юридического лица определяются законом и учредительным документом. Учредительным документом может быть предусмотрено, что полномочия выступать от имени юридического лица предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом подлежат включению в единый государственный реестр юридических лиц (ст. 53 ГК РФ).

Следовательно, представителями конкретного юридического лица могут являться лица (граждане или другое юридическое лицо), уполномоченные органом юридического лица или наделенные соответствующим полномочием в силу закона, иного правового акта или учредительного документа и выступающие в интересах этого юридического лица.

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Обязательства сторон по договору могут быть прекращены полностью или частично по основаниям, предусмотренным законом, иными правовыми актами или договором.  Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 1 и 2 ст. 407 ГК РФ). Основания расторжения ДДУ перечислены в ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве.

В конкретной ситуации сторонами ДДУ являются: застройщик (юридическое лицо), от имени которого по доверенности или в силу учредительного документа действовал директор, и участник долевого строительства (автор вопроса). При этом обязательства по исполнению конкретного заключенного договора (ДДУ) перед другой стороной возникли именно у застройщика.

Прекращение полномочий доверенного лица (а именно директора застройщика) после заключения договора (ДДУ) между застройщиком и участником долевого строительства никак не может являться основанием для прекращения обязательств застройщика как стороны этого договора.