«Российской газеты»
Отказ от собственности на часть нежилого помещения
Имею в собственности подземный паркинг. По документам (кадастровый паспорт и свидетельство о собственности) его площадь 70 кв. м. Часть этой площади (около 25 кв. м) занимает отдельное помещение с общедомовыми коммуникациями (ввод труб водоснабжения), которым я не пользуюсь, но мне приходится оплачивать содержание и отопление указанного помещения. Как мне отказаться от собственности на данное помещение?
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Прохождение через нежилое помещение труб отопительной системы еще не означает, что оно отапливаемое. Главный признак отапливаемого помещения – наличие отопительных приборов для поддержания заданной температуры, которые являются частью отопительной системы здания, а сами по себе имеющиеся в нежилом помещении трубопроводы не могут использоваться в качестве отопительных приборов.
Верховный Суд РФ, пересматривая конкретные дела, в своих постановлениях неоднократно ссылался на это обстоятельство.
Например, спор возник между предпринимателем и рессурсоснабжающей организацией (продавцом, поставщиком тепла), который требовал с предпринимателя оплаты отопления; к участию в деле привлекли третье лицо - производителя тепла «Теплосеть». Судами было установлено, что договор между производителем тепла и предпринимателем не предусматривает поставку в помещение предпринимателя тепловой энергии для отопления, согласно материалам дела отопительные приборы в помещении предпринимателя отсутствуют, стояки отопления изолированы (определение от 02.03.2018 № 307-ЭС18-122).
В другом деле организация (истец) требовала от рессурсоснабжающей организации внести изменения в договор о поставке теплоэнергии в связи с существенным изменением обстоятельств, выразившихся в изменении системы теплоснабжения помещения, в результате чего помещения перестали быть отапливаемыми. Верховный Суд РФ пришел к выводам о доказанности истцом этих обстоятельств и о том, что имеющиеся в помещении трубопроводы не могут использоваться в качестве отопительных приборов. (определение от 15.06.2017 № 304-ЭС17-6644).
Таким образом, автору вопроса необходимо поднять проектную документацию, запросить в БТИ кадастровый и технический паспорт, в которых описывается это помещение: в них должно содержаться указание на наличие таких приборов. Кроме этого, следует выяснить, имеются ли в здании:
– «распределитель» – устройство, используемое в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, и позволяющее определить долю объема потребления коммунальной услуги по отоплению, приходящуюся на отдельное жилое или нежилое помещение, в котором установлены такие устройства, в общем объеме потребления коммунальной услуги по отоплению во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в которых установлены распределители (см. постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»);
– «тепловая энергоустановка» или комплекс устройств, предназначенные для использования теплоты и теплоносителя на нужды отопления, вентиляции, кондиционирования, горячего водоснабжения и технологические нужды (см. приказ Минэнерго России от 24.03.2003 № 115 «Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок»);
– «системы теплопотребления» – комплекс теплопотребляющих установок с соединительными трубопроводами или тепловыми сетями, которые предназначены для удовлетворения одного или нескольких видов тепловой нагрузки (отопление, вентиляция, горячее водоснабжение, технологические нужды) (см. Правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей; Правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей», утвержденные Госэнергонадзором 7 мая 1992 г.).
Если выясниться, что помещение неотапливаемое, то возникает вопрос: на каком основании энергетики брали плату за отопление? Тогда на стороне ресурсоснабжающей организации возникает неосновательное обогащение, которое подлежит взысканию, независимо от поведения автора вопроса – знал он об этом или нет (ст. 1102-1109 ГК РФ).
Но если все-таки помещение отапливаемое, то в описанной в вопросе ситуации собственник вправе сдать в аренду, продать или подарить ненужное ему помещение. Прекращение пользования помещением не прекращает права собственности на него.