С. Васняева (Белоярский) 09.12.2017 Рубрика: Налоги

Налог при продаже и покупке квартиры

Квартира приобретена в 2011 году по договору долевого участия за 1,3 млн руб. В собственность оформлена только в 2015 году. И продана в 2016 году за 1,6 млн руб. Сразу же была куплена квартира за 3,1 млн руб. Должна ли я была платить налог с продажи квартиры? Если да, то какую сумму?

Алексей Попов
Алексей Попов
Консультаций: 53

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ, налоговая ставка на доходы физических лиц устанавливается в размере 13%, если иное не предусмотрено указанной статьей.

Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена вышеуказанная налоговая ставка, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных НК РФ в конкретных случаях.

Так, согласно п. 1, 2 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены ст. 220 НК РФ:

- имущественный налоговый вычет при продаже имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (три либо пять лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);

- имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не превышающем в совокупности 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

В первом случае при стоимости проданной квартиры в 1,6 млн руб., период владения которой согласно контексту вопроса составляет не более трех лет, в качестве налогового вычета может быть принят доход от ее продажи, но не превышающий 1 млн руб. Таким образом, налогооблагаемая база составит 600 тыс. руб., а сумма налога, соответственно, 78 тыс. руб. (600 000 х 13%).

Во втором случае фактически произведенные расходы на приобретение другой квартиры  составили 3,1 млн руб., следовательно, размер возможного налогового вычета по данному варианту составляет максимально допустимый размер 2 млн руб., что превышает доход от проданной квартиры на 400 тыс. руб. Налоговая база в таком случае признается равной нулю, необходимости в уплате налога не возникает. При этом остаток налогового вычета (разница между расходом на приобретение другой квартиры в пределах максимально допустимого размера и дохода от продажи первой квартиры (в данном случае 400 тыс. руб., так как: 2 000 000 – 1 600 000) переносится на следующий налоговый период (абз. 2 пп. 1 п. 3, п. 9 ст. 220 НК РФ). Воспользоваться таким имущественным налоговым вычетом можно лишь однократно (п. 11 ст. 220 НК РФ).

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В таком случае, поскольку расходом на приобретение квартиры, зарегистрированной на праве собственности за налогоплательщиком в 2015 году, является сумма, уплаченная по договору долевого участия в строительстве при его заключении в 2011 году либо позднее, если имела место рассрочка, то налогооблагаемая база по данному варианту составила бы разницу в 300 тыс. руб. (1 600 000 – 1 300 000), что повлекло бы необходимость уплаты налога в размере 39 тыс. руб. (300 000 х 13%).

Исходя из изложенного, очевидно, что наиболее оптимальным вариантом является применение налогового вычета, предусмотренного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Чтобы применить один из предложенных вариантов, по общему правилу, необходимо подать в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220, ст. ст. 224, 228 НК РФ). Указанная декларация подлежит подаче в налоговый орган по месту учета налогоплательщика не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом), в котором был получен налогооблагаемый доход, а исчисленная сумма налога подлежит уплате не позднее 15 июля того же года.

Использование одного из налоговых вычетов, предусмотренных законом, является правом, а не обязанностью налогоплательщика, а налоговый орган не уполномочен применять ни один из  вычетов по собственной инициативе. Таким образом, если вы не воспользовались ни одним из вышеприведенных вариантов, налоговые органы в случае проведения проверки в отношении вас на основе информации, поступившей из органов регистрации (Росреестра), могут начислить налог на доход от реализации квартиры, исходя из ее продажной стоимости, т.е. за налоговую базу будет взята вся сумма в размере 1,6 млн руб., а к уплате будет предъявлен налог в размере 208 тыс. руб. (1 600 000 х 13%), а также пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, с 1 января 2016 г. равной ключевой ставке Банка России, за каждый день просрочки в уплате налога (п. 4 ст. 75 НК РФ) и штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Избежать штрафа возможно при подаче декларации до завершения проверки налоговым органом, однако пени придется уплатить в любом случае, если будет выбран вариант, влекущий необходимость уплаты налога. В случае отсутствия такой необходимости начисление пени невозможно. Между тем несвоевременная подача декларации по форме 3-НДФЛ влечет штраф в размере 5% от не уплаченной в установленный срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ). Если будет избран вариант, не влекущий уплаты налога, штраф составит указанный минимальный размер.

Сказали спасибо:
4