«Российской газеты»
Выбор недвижимости на первичном рынке
В преддверии перехода девелоперов на строительство жилья с привлечением средств граждан по модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов возникает немало вопросов. Хотя на сегодняшний день система полностью не готова к новым правилам работы, и остается еще много вопросов, основные параметры уже определены. О том, что изменится для покупателей жилья в ближайшее время, и на какие аспекты теперь необходимо обращать внимание при выборе объекта недвижимости на первичном рынке, и пойдет речь.
Эскроу-счета
Если раньше при покупке квартиры в новостройке клиент заключал договор долевого участия напрямую с застройщиком, то с 1 июля 2019 г. в схеме появится третий участник — банк. Теперь средства дольщиков будут зачисляться на специальные счета в банке, доступ к которым девелопер сможет получить только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир покупателям. На время, пока денежные средства резервируются на эскроу-счете, дольщик также не может распоряжаться ими. Банк в данном случае выступает гарантом их сохранности.
Законом также предусмотрены случаи, когда участник долевого строительства может вернуть свои деньги. Например, при расторжении договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон или в судебном порядке, в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ или при расторжении дольщиком договора в одностороннем порядке. При этом на средства, находящиеся на эскроу-счетах, проценты не начисляются.
На сегодняшний день работать с застройщиками уполномочено всего 60 банков, их перечень можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. В будущем этот список может увеличиться до 95. Дольщик не может по своему желанию выбрать банк, финансовую организацию определяет застройщик исходя из того, с кем он заключает кредитный договор на строительство объекта.
Ипотека
Но в случае оформления ипотеки на покупку квартиры в новостройке дольщик вправе самостоятельно определять кредитную организацию. Как и прежде, основным условием является наличие у объекта недвижимости аккредитации в банке. Не исключено, что при выборе кредитной организации, в которой открыт эскроу-счет, условия ипотечного кредитования могут быть более выгодными, так как в данном случае деньги не уходят «на сторону», а остаются в той же финансовой организации.
В связи с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета ставки по ипотеке также могут незначительно снизиться при условии, если застройщик примет решение продавать только готовое жилье. Выдавая кредиты на приобретение квартир в построенных домах, банки избавляются от таких рисков, как недострой или банкротство застройщика. Но риск дефолта заемщика все же остается, и этот риск кредитные организации обязательно будут учитывать.
Однако в первую очередь размер ипотечной ставки будет зависеть от изменения ключевой ставки Банка России и стоимости ресурсной базы для кредитных организаций. Принимая во внимание ухудшение макроэкономической ситуации, угрозу новых санкций, продолжающееся ослабление рубля и увеличение темпов инфляции, перспективы роста ипотечных ставок сохраняются.
Страховые гарантии
Дополнительной гарантией интересов участников долевого строительства призвано стать страхование денежных средств, размещенных на эскроу-счетах. В случае если у банка отзовут лицензию или он обанкротится, Агентство по страхованию вкладов обязуется выплатить компенсацию в размере до 10 млн руб. Необходимо отметить, что зачастую в московском регионе этой суммы недостаточно, чтобы покрыть расходы при покупке многокомнатной квартиры или объекта недвижимости, расположенного в престижном районе столицы. Поэтому, чтобы минимизировать риски, при выборе новостройки стоит учитывать данное обстоятельство.
Пока новые правила не вступили в силу, до 1 июля для участников долевого строительства действуют альтернативные варианты страхования. Теоретически застройщик может оформить договор страхования гражданской ответственности у страховщика. На сегодняшний день в списке устойчивых страховых компаний, соответствующих требованиям Банка России, числится не более 10 юридических лиц. Однако коммерческие страховые компании с осторожностью относятся к деятельности застройщиков, считая их бизнес высокорискованным и не всегда прозрачным. Поэтому на практике до недавнего времени с застройщиками работали всего две компании. А после исключения в декабре прошлого года одной из них (СК «Респект», на долю которой приходилось 40% рынка) застройщики массово начали страховать свои риски в Фонде защиты прав дольщиков.
На сегодняшний день Фонд защиты прав дольщиков, созданный еще в конце 2017 года, является, пожалуй, самым действенным механизмом. При выборе объекта недвижимости на сайте организации можно изучить перечень новостроек, гарантированных Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Выбрав такой объект недвижимости, можно также минимизировать возможные риски.
Единая информационная система
Важно отметить, что некоторые застройщики в добровольном порядке уже начали переходить на новую схему с использованием эскроу-счетов, однако в большинстве случаев они продолжают работать по старым правилам. Риски при покупке квартиры в таких проектах по-прежнему велики, поэтому рекомендуется тщательно анализировать информацию о застройщиках и объектах недвижимости.
Если раньше собирать информацию для проверки устойчивости той или иной компании приходилось из разных источников, то с января этого года покупателям жилья доступна единая информационная система жилищного строительства. Она представляет собой единую площадку, которая содержит актуальную и достоверную информацию по отрасли в обобщенном виде по стране, регионам и по каждому строящемуся объекту, в частности. На данном ресурсе можно посмотреть всю необходимую документацию — разрешения на строительство, проектные декларации, документы, удостоверяющие права на земельные участки, проекты договора участия в долевом строительстве, финансовую отчетность и даже ежемесячные фотоотчеты со строительных площадок. Перед покупкой недвижимости на первичном рынке рекомендуем ознакомиться с указанными документами.
Если у вас остались вопросы, вы можете задать их опытным юристам на нашем сайте, заполнив небольшую форму.